Μια από τις παρεμβάσεις που εξετάζονται, αφορά στη βελτίωση της διάταξης, η οποία προβλέπει 3ετή απαλλαγή φόρου εισοδήματος για όσους διαθέτουν προς μακροχρόνια μίσθωση είτε κάποιο «κλειστό» ακίνητο είτε ακίνητο που βρίσκεται σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η διάταξη που πήρε σάρκα και οστά τον περασμένο Δεκέμβριο, έγινε δεκτή με ικανοποίηση από την αγορά, ωστόσο εξαρχής επισημάνθηκαν «αδύνατα» σημεία, που θα μπορούσαν να υπονομεύσουν το στόχο, δηλαδή το άνοιγμα «κενών» ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες, εκεί ακριβώς στοχεύει η νέα παρέμβαση, δηλαδή στο πώς θα διορθωθούν/βελτιωθούν οι ισχύουσες προϋποθέσεις, κυρίως ως προς την πρόβλεψη για απώλεια της απαλλαγής αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει νωρίτερα από την τριετία.
Τι προβλέπεται σήμερα
Κατ’ αρχάς, η φοροαπαλλαγή αφορά στο εισόδημα που προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, η οποία συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025. Σημειωτέον, το ακίνητο δεν πρέπει να ξεπερνά τα 120 τ.μ.
Οι προϋποθέσεις για τις «κενές» κατοικίες είναι οι εξής:
- Να έχει δηλωθεί στο Ε2 ως ΚΕΝΟ ακίνητο ή
- Να ΜΗΝ έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 των ετών 2022 και 2023 και για το έτος 2024, αν εκμισθωθεί το έτος 2025.
- Να ΜΗΝ έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.
Οι προϋποθέσεις για κατοικίες σε βραχυχρόνια μίσθωση είναι οι εξής:
- Να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2023, ή, κατά το φορολογικό έτος 2024 αν η μίσθωση καταρτιστεί κατά το 2025.
- Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.
Τα «αγκάθια» και οι βελτιώσεις
Ποια είναι τα σημεία, που επιδέχονται βελτίωσης; Κατ’ αρχής η πρόβλεψη ότι η απαλλαγή χάνεται αν εντός των τριών ετών της μίσθωσης το ακίνητο κενωθεί, δηλαδή αδειάσει. Τι εξετάζεται; Αν αμέσως την για οποιοδήποτε λόγο πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή, με δική του πάντοτε πρωτοβουλία (π.χ. εξ ανωτέρας βίας ή αν ψευδώς δήλωσε ότι σκοπεύει να παραμείνει για ολόκληρη την τριετία), ή υπαιτιότητα (αποβλήθηκε δικαστικά γιατί δεν καταβάλει τα μισθώματα), η κατοικία διατεθεί για νέα τριετή μίσθωση που θα δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, η φοροαπαλλαγή να ισχύσει και για τα μισθώματα του νέου μισθωτή, μέχρι τη συμπλήρωση του 36μήνου. Με αυτήν τη βελτίωση δεν θα τιμωρείται ο ιδιοκτήτης για ενέργειες ή παραλείψεις του ενοικιαστή.
Η δεύτερη πρόταση, που βρίσκεται στο τραπέζι, αφορά στη μείωση ή απάλειψη του ελάχιστου ορίου της διάρκειας της μίσθωσης, δηλαδή την τριετία. Το σκεπτικό είναι ότι με αυτόν τον περιορισμό ουσιαστικά αποκλείονται εκ προοιμίου «ευαίσθητες» κατηγορίες πολιτών, που ήδη δυσκολεύονται πολύ να βρουν κατοικία. Πρόκειται για αναπληρωτές εκπαιδευτικούς, στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας, γιατρούς, εποχιακό προσωπικό επιχειρήσεων, που κατά συνθήκη δεν ζητούν μισθώσεις τέτοιας διάρκειας. Το σκεπτικό είναι λογικό, ωστόσο ελλοχεύει ο κίνδυνος να ανοίξει «παράθυρο» για φοροαπαλλαγές σε ακίνητα, που θεωρητικά θα διατίθενται με μακροχρόνια μίσθωση, αλλά στην πραγματικότητα θα πρόκειται για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η τρίτη πρόταση αφορά στα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Κατ’ αρχάς, η πρόβλεψη ότι το ακίνητο πρέπει να ήταν «κενό» για μια τριετία, θεωρείται υπερβολική και αποκλείει μεγάλο αριθμό ακινήτων που έμειναν «κλειστά» για δύο χρόνια. Επιπλέον, το γεγονός ότι η αντίστοιχη προϋπόθεση για τα ακίνητα, που «γυρίζουν» σε μακροχρόνια μίσθωση μετά από ενός έτους βραχυχρόνια μίσθωση, δημιουργεί ιδιοκτήτες δύο ταχυτήτων, είναι κάτι που εξετάζεται.
Επίσης, αχρείαστη χαρακτηρίζεται και η προϋπόθεση το ακίνητο να μην υπερβαίνει τα 120 τ.μ., καθώς αφενός αποκλείονται χιλιάδες «κενά» ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας, που κατά τεκμήριο χρειάζονται μεγαλύτερη δαπάνη άρα κίνητρο για να «ξαναπέσουν» στην αγορά, αφετέρου δεν λαμβάνονται υπόψιν επαρκώς οι στεγαστικές ανάγκες των πολυμελών οικογενειών.
Διασταυρώσεις
Την ίδια ώρα, οι ελεγκτικές υπηρεσίες ετοιμάζονται για νέου τύπου διασταυρώσεις, με τις οποίες θα εντοπιστούν τα ακίνητα που δηλώνονται «κενά», αλλά μόνο «κενά» δεν είναι. Επί της ουσίας, θα αναζητηθούν οι αδήλωτες μισθώσεις κατοικιών.
Το «κλειδί» σε αυτού του νέου τύπου ελέγχους, είναι η διασταύρωση των δεδομένων, που θα αντληθούν από τα Ε9 και τα Ε2, σε συνδυασμό με τα στοιχεία από τις καταναλώσεις ρεύματος, τα οποία θα διατεθούν από τους παρόχους. Όπου ο αλγόριθμος εντοπίσει καταναλώσεις σε αναντιστοιχία με το προφίλ του δηλωμένου ως «κενού» ακινήτου, θα γίνεται επιτόπιος έλεγχος.
Το «εργαλείο» αυτό δεν θα αξιοποιηθεί μόνο για τις κρυφές μακροχρόνιες μισθώσεις, αλλά και για τις μισθώσεις τύπου Airbnb σε αδήλωτα ακίνητα, κυρίως σε τουριστικές περιοχές.
