Γίνονται αγοραπωλησίες ακινήτων; Φυσικά και γίνονται και μάλιστα με αυξητικούς ρυθμούς μετά το σοκ της πανδημίας. Ποιο είναι το πρόβλημα; Μικρό μόνο μερίδιο αυτών των νέων συμβολαίων αφορά στην απόκτηση κατοικίας. Αιτία; Η «έκρηξη» των τιμών και η πίεση στα εισοδήματα των νέων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιοποίησε η ΕΛΣΤΑΤ, το 2024 συνήφθησαν 145.765 συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων, καταγράφοντας έτσι αύξηση 19,4% σε σχέση με το 2023 και 166,8% σε σχέση με το 2019. Όποιος ανατρέξει, όμως, στους τόμους των Φορολογικών Δαπανών για τα έτη 2023- 2024, θα διαπιστώσει ότι οι απαλλαγές για την αγορά πρώτης κατοικίας ακολουθούν αντίθετη πορεία.
Το 2023, το σύνολο των απαλλαγών πρώτης κατοικίας διαμορφώθηκε στα 2,155 δισ ευρώ, ενώ μια χρονιά αργότερα ο Προϋπολογισμός επιβαρύνθηκε με μόλις 559,9 εκατ ευρώ, κάτι που σημαίνει πολύ απλά 1,554 δισ ευρώ λιγότερες απαλλαγές. Προφανώς, ο αριθμός των συμβολαίων αγοραπωλησίας πρώτης κατοικίας περιορίστηκε δραστικά, ενώ συν τοις άλλοις οι όποιες σχετικές αγορές αφορούσαν σε μικρότερης επιφάνειας, μεγαλύτερης ηλικίας άρα και μικρότερης αξίας ακίνητα. Είτε έτσι είτε αλλιώς, αυτοί οι αριθμοί έρχονται να επιβεβαιώσουν και να ενισχύσουν την εικόνα της στεγαστικής κρίσης.
Το ράλι των τιμών και η ιδιοκατοίκηση
Αυτήν τη στιγμή, η μέση ζητούμενη τιμή Πανελλαδικά διαμορφώνεται στα 2.676 ευρώ/τμ και είναι προφανές ότι καθίσταται απαγορευτική για τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων. Ειδικά στο Λεκανοπέδιο, η μέση ζητούμενη τιμή έχει σπάσει προ πολλού το φράγμα των 3.000 ευρώ/τμ, ενώ σε γειτονιές της Αθήνας αγγίζει ή ξεπερνά τις 4.000 ευρώ/τμ.
Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Geoaxis, tο επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 6,07% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 15,11% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη, στο 6,65% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 14,97% σε σχέση με δύο χρόνια πριν. Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 94%, αγγίζοντας σχεδόν τον διπλασιασμό της τιμής.
Με αυτά τα δεδομένα, δεν πρέπει να προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης φθίνει χρόνο με τον χρόνο. Το 2008, χρονιά «pick» για την οικοδομή πριν από την οικονομική κρίση, το 76,7% των νοικοκυριών ζούσε σε δικό του σπίτι. Πλέον, η ιδιοκατοίκηση περιορίζεται στα 69,7% κι αυτό σημαίνει πρακτικά ότι στο μεσοδιάστημα περίπου 250.000 νοικοκυριά «μετακινήθηκαν» σε μισθωμένες κατοικίες. Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» προσπαθεί να βελτιώσει αυτήν την εικόνα, ωστόσο κι από τους δύο κύκλους του προγράμματος θα ωφεληθούν λιγότερα από 30.000 νοικοκυριά.
Οι απαλλαγές
Το γεγονός ότι τα όρια απαλλαγής για την αγορά πρώτης κατοικίας, μένουν «κολλημένα» στα ίδια επίπεδα εδώ και χρόνια, ενώ οι τιμές των ακινήτων «καλπάζουν», αναμφίβολα δεν βοηθάει την κατάσταση:
- από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €
- από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €
- από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €
- από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €
- τα ποσά αυτό προσαυξάνονται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα
Βασική προϋπόθεση είναι ο αγοραστής ή η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών που συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του.
Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι καλύπτονται, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι 70 τ.μ. χώρου κύριας χρήσης, προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ.
Επιπλέον, η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία.
