Τα τελευταία χρόνια το ζήτημα της στέγασης στην Ευρώπη αποκτά όλο και μεγαλύτερη κοινωνική και οικονομική βαρύτητα, καθώς η άνοδος των τιμών και το αυξημένο κόστος διαβίωσης επηρεάζουν άμεσα τον τρόπο ζωής των νοικοκυριών. Η κατοικία βρίσκεται στο επίκεντρο της καθημερινότητας, όχι μόνο ως ανάγκη, αλλά ως βασικός παράγοντας οικονομικής σταθερότητας και ποιότητας ζωής.
Στην Ελλάδα, η πραγματικότητα διαμορφώνεται με έναν τρόπο που μοιάζει αντιφατικός. Η χώρα εξακολουθεί να διαθέτει υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, εκτεταμένο οικιστικό απόθεμα και μια βαθιά πολιτισμική σύνδεση με την έννοια της ιδιοκτησίας σπιτιού, στοιχεία που για δεκαετίες λειτουργούσαν ως ασπίδα ασφάλειας για τα νοικοκυριά. Παρ’ όλα αυτά, οι πιέσεις γύρω από την προσιτή στέγη γίνονται όλο και πιο αισθητές, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις νεότερες ηλικιακές ομάδες.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η πρόσφατη έρευνα της Alpha Bank επιχειρεί να χαρτογραφήσει τις βασικές πτυχές της αγοράς και να αναδείξει τους παράγοντες που διαμορφώνουν τη σημερινή κατάσταση. Η αξία της βρίσκεται στο ότι συνδέει τις εξελίξεις των τελευταίων ετών με πιο βαθιές δομές της ελληνικής κοινωνίας και οικονομίας, δείχνοντας πώς το στεγαστικό ζήτημα επηρεάζεται ταυτόχρονα από την πορεία των τιμών, τα χαρακτηριστικά του αποθέματος και τις μεταβολές στον τρόπο ζωής και στην οργάνωση των πόλεων.
Διαβάστε επίσης: Αγορά ακινήτων: Τα ενοίκια αυξήθηκαν 35% μέσα σε πέντε χρόνια
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η πορεία των τιμών την τελευταία δεκαετία δείχνει καθαρά την κατεύθυνση της αγοράς. Από το 2015 έως το 2024, οι τιμές κατοικίας αυξήθηκαν κατά περίπου 53% στην Ευρωπαϊκή Ένωση και κατά 46% στην Ευρωζώνη σε ονομαστικούς όρους, ενώ ακόμη και σε πραγματικούς όρους η άνοδος ξεπερνά το 20%. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ένα σταθερό πλαίσιο πίεσης σε ολόκληρη την ήπειρο. Στην Ελλάδα, όμως, οι συνέπειες γίνονται πιο αισθητές, καθώς συνδυάζονται με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά της αγοράς και της κοινωνίας.
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά σημεία της σημερινής πραγματικότητας είναι η έντονη αντίφαση ανάμεσα στην αξία που έχει η κατοικία ως περιουσιακό στοιχείο και στο κόστος που συνεπάγεται για την καθημερινότητα. Το συνολικό κόστος στέγασης, που περιλαμβάνει ενοίκια ή δόσεις στεγαστικών δανείων μαζί με λογαριασμούς και πάγια έξοδα, φτάνει το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος το 2024, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση βρίσκεται στο 19,2%, στοιχείο που δείχνει πόσο καθοριστικά επηρεάζει την οικονομική ισορροπία των νοικοκυριών. Την ίδια στιγμή, τα οικιστικά ακίνητα παραμένουν η βασική μορφή αποταμίευσης και πλούτου, καθώς σχεδόν τα δύο τρίτα της συνολικής περιουσίας των νοικοκυριών συνδέονται με την ιδιοκτησία κατοικίας, ποσοστό υψηλότερο από πολλές άλλες ανεπτυγμένες οικονομίες.
Η έρευνα υπογραμμίζει και ένα ακόμη κρίσιμο στοιχείο που αφορά τη σύνθεση του οικιστικού αποθέματος. Το 64% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί από τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο έως το 1990 και ένα επιπλέον 6% πριν από τον πόλεμο, ενώ από την έναρξη της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα έχει προστεθεί μόλις το 2,6% του συνόλου, ένδειξη της παρατεταμένης κάμψης της οικοδομικής δραστηριότητας. Έτσι, μεγάλο μέρος των κατοικιών είναι πλέον παλαιό και συχνά χρειάζεται παρεμβάσεις, κάτι που αποτυπώνεται και στο γεγονός ότι έξι στις δέκα κύριες κατοικίες θεωρείται πως χρειάζονται ενεργειακή αναβάθμιση.
Την ίδια ώρα, ένα σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει εκτός χρήσης, καθώς σχεδόν το 35% των κατοικιών δεν κατοικείται και οι κενές κατοικίες φτάνουν περίπου τις 794 χιλιάδες, με μεγάλη συγκέντρωση στα μεγάλα αστικά κέντρα, περίπου το ένα τρίτο στην Αττική και σχεδόν το 10% στη Θεσσαλονίκη, δηλαδή σε περιοχές όπου η ζήτηση για στέγη είναι ιδιαίτερα αυξημένη. Η κατάσταση αυτή συνδέεται κυρίως με το υψηλό κόστος ανακαίνισης, που αναφέρεται ως βασικό εμπόδιο από το 42% των ιδιοκτητών, αλλά και με ζητήματα πολλαπλής ιδιοκτησίας και κληρονομικών εκκρεμοτήτων που καθυστερούν την αξιοποίηση, ενώ σε άλλες περιπτώσεις τα ακίνητα διατηρούνται για μελλοντική χρήση ή με την προσδοκία ευνοϊκότερων συνθηκών για πώληση ή ενοικίαση.
Στο επίπεδο των προσδοκιών, τα ευρήματα δείχνουν μια σαφή κατεύθυνση. Περίπου επτά στους δέκα ερωτηθέντες θεωρούν ότι τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα πέντε χρόνια, ενώ η επίδραση της οικονομίας διαμοιρασμού, των επιτοκίων και της πρόσβασης στη χρηματοδότηση αναφέρεται ως καθοριστικός παράγοντας για την πορεία της αγοράς.
Παρά τις δυσκολίες, η πρόθεση αγοράς κατοικίας εμφανίζεται ενισχυμένη. Το ποσοστό όσων δηλώνουν ότι σχεδιάζουν να αγοράσουν σπίτι αυξήθηκε από 12% το 2024 σε 20% το 2025, με τη διάθεση αυτή να είναι πιο έντονη στις νεότερες ηλικίες. Η τάση συνδέεται και με τα προγράμματα χρηματοδότησης που διευκολύνουν την πρόσβαση στην πρώτη κατοικία.
Διαβάστε επίσης: Το «κραχ» στη στέγη και ο καλπασμός των ενοικίων – Πώς εξελίσσονται τα προγράμματα στέγασης
Συνολικά, η έρευνα δείχνει ότι το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την πλευρά της προσφοράς. Η παλαιότητα του αποθέματος, το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών και η συγκέντρωση του πληθυσμού σε λίγα μεγάλα αστικά κέντρα διαμορφώνουν ένα περιβάλλον που διατηρεί τις πιέσεις στις τιμές. Τα μέτρα που στηρίζουν τη ζήτηση μπορούν να ανακουφίσουν συγκεκριμένες ομάδες, όμως η ισορροπία της αγοράς φαίνεται να εξαρτάται κυρίως από την ανανέωση του αποθέματος, την ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και τη γεωγραφική διάχυση της οικονομικής δραστηριότητας.
