«Κενό» τουλάχιστον 250.000 ακινήτων υπολογίζεται ότι προκύπτει από την ανισορροπία προσφοράς- ζήτησης, με αποτέλεσμα το ράλι- σε βαθμό «φούσκας»- των τιμών αλλά και των ενοικίων σε παλιά και νεόδμητα. Υπάρχει προοπτική να κλείσει αυτό το «κενό», άρα και να αμβλυνθεί η κρίση στέγης; Η κυβέρνηση προσδοκά ότι με τα κίνητρα που έχει ενεργοποιήσει, θα «απελευθερώσει» κάποιες από τις περίπου 600.000 κατοικίες που παραμένουν «κλειστές», έτσι ώστε να πέσουν ακίνητα στην αγορά και να «φρενάρουν» οι τιμές.
Ωστόσο, το βασικό στοίχημα παραμένει η αύξηση των επενδύσεων σε νέα ακίνητα, δηλαδή η κατασκευή νέων κατοικιών. Υπάρχουν στοιχεία, που επιτρέπουν μια σχετική αισιοδοξία; Βραχυπρόθεσμα, μάλλον όχι.
Το «κραχ»
Σε μια ακόμα μελέτη για τις προκλήσεις του κλάδου των κατασκευών, το ΙΟΒΕ ρίχνει φως στο πρόβλημα, το οποίο παίρνει ακόμα μεγαλύτερες διαστάσεις, αν δούμε τι συμβαίνει στην υπόλοιπη Ευρώπη, η οποία, επίσης, αντιμετωπίζει κρίση στέγης.
Η υστέρηση των επενδύσεων στην Ελλάδα –συγκριτικά με τον μέσο όρο στην ΕΕ-27– είναι γενικευμένη, δηλαδή δεν αφορά μόνο στις επενδύσεις σε υποδομές και κτήρια, αλλά επεκτείνεται σε όλες τις κατηγορίες επενδύσεων, όπως για παράδειγμα για μηχανολογικό εξοπλισμό.
Έντονη επίπτωση όμως σε αυτή τη διαφορά είχε η δραστική μείωση των επενδύσεων σε κατοικίες και άλλα κατασκευαστικά έργα στη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Ενδεικτικά, οι επενδύσεις σε κατασκευές αντιστοιχούσαν στο 6% του ΑΕΠ το 2024, έναντι 16,3% το 2007.
Η απόκλιση για το 2024 σε σύγκριση με τον μέσο όρο της ΕΕ-27 ήταν 4,9 ποσοστιαίες μονάδες, καθώς η Ελλάδα καταγράφει το χαμηλότερο ποσοστό επενδύσεων σε κατασκευές ως ποσοστό του ΑΕΠ μεταξύ των χωρών της ΕΕ.
Η συνολική επενδυτική δαπάνη για κατασκευαστικά έργα –σε τρέχουσες τιμές– ενισχύθηκε κατά 8,8% το 2024 έναντι του 2023 και ανήλθε σε 14,2 δισ. ευρώ. Οι επενδύσεις σε κατασκευαστικά έργα πλην κατοικιών σημείωσαν ισχυρή άνοδο (+11%) και διαμορφώθηκαν σε 8,7 δισ. ευρώ το 2024. Ηπιότερη άνοδο σημείωσαν οι επενδύσεις σε κατοικίες (+5,7%), οι οποίες έφτασαν τα 5,6 δισ. ευρώ το 2024 –έχοντας τριπλασιαστεί συγκριτικά με το επίπεδο που είχαν το 2020. Ως αποτέλεσμα των ανωτέρω εξελίξεων, οι επενδύσεις σε κατοικίες, αντιπροσώπευαν το 2024 το 2,3% του ΑΕΠ (μέσος όρος ΕΕ27: 5,4%), έναντι 11% το 2007 .
Με βάση τον δείκτη επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ για το 2024, η Ελλάδα κατατάσσεται προτελευταία μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27, ενώ την ίδια θέση έχει και στις επενδύσεις στις λοιπές κατασκευές.
Οι τάσεις
Η ανοδική τάση στην έκδοση οικοδομικών αδειών αντιστράφηκε τους πρώτους μήνες του 2025 εξαιτίας της αβεβαιότητας που προκλήθηκε από τις ρυθμίσεις του νέου οικοδομικού κανονισμού, που ακυρώθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας και της αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών που έκαναν χρήση των κινήτρων αυτών. Η εκτίμηση του ΙΟΒΕ είναι ότι οι αποφάσεις του ΣτΕ και οι ρυθμίσεις που προσαρμόζουν την εθνική νομοθεσία θα έχουν επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα (π.χ. κόστος αλλαγής οικονομικών όρων συμβάσεων και πιθανές
ζημίες των αντισυμβαλλόμενων, πιθανή αναβολή κατασκευής οικοδομών, ανάληψη κόστους αναθεώρησης μελετών, κόστος περιβαλλοντικού ισοδύναμου).
Από το 2018 μέχρι το 2024 εκδόθηκαν οικοδομικές άδειες που συνολικά αντιπροσώπευαν 191 χιλ. κατοικίες. Η τάση στην έκδοση οικοδομικών αδειών για κατοικίες ήταν έντονα ανοδική, συμβάλλοντας στην ενίσχυση της προσφοράς νέων κατοικιών. Το 2024 ο αριθμός των νέων κατοικιών σύμφωνα με τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες ανήλθε σε 46,9 χιλ. σημειώνοντας αύξηση κατά 32% έναντι του προηγούμενου έτους. Με την υπόθεση ότι οι εν λόγω άδειες αντιπροσωπεύουν κατασκευαστική δραστηριότητα που ολοκληρώνεται και καταγράφεται το επόμενο έτος από την έκδοσή τους, η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι το 2025 είναι πιθανή η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία όμως θα εξαρτηθεί από το πλήθος των αδειών που επηρεάζονται από τις νέες νομοθετικές ρυθμίσεις (δηλ. το πλήθος των αδειών που δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη εργασιών και οφείλουν να αναθεωρηθούν). Η μείωση στην έκδοση οικοδομικών αδειών για νέες κατοικίες εντός του 2025 θα επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα όπως θα καταγραφεί κυρίως το έτος 2026.
Τα «μαύρα» σενάρια της επόμενης ημέρας
Με βάση την ανάλυση των δράσεων του Εθνικού Σχεδίου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας εκτιμάται ότι τη διετία 2025-2026 επιχορηγήσεις και δάνεια ύψους 6,3 δισ. ευρώ θα κατευθυνθούν σε έργα που έχουν άμεση σχέση με τις Κατασκευές, κινητοποιώντας συνολικούς πόρους ύψους 8,7 δισ. ευρώ. Ως προς την εξέλιξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας στη μελέτη εξετάστηκαν δύο σενάρια:
- Στο αισιόδοξο σενάριο έχει θεωρηθεί επίπτωση στο 18% των αδειών νέων κατοικιών που εκδόθηκαν το 2024 (που αντιπροσωπεύουν το ποσοστό των αδειών για νέες κατοικίες τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριος), η οποία θα επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα εντός του 2025, καθώς και συνολική επίπτωση κατά -20% στις κατασκευές κατοικιών το 2026, λόγω αντίστοιχης μείωσης στις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες νέων κατοικιών εντός του 2025.
- Το απαισιόδοξο σενάριο διαφοροποιείται μόνο για τις επενδύσεις σε κατοικίες το έτος 2026, λόγω υψηλής αβεβαιότητας ως προς τις επιπτώσεις των ρυθμίσεων που αφορούν στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (Ν.Ο.Κ, και πολεοδομικές αλλαγές που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση), και υποθέτει μεγαλύτερη μείωση των οικοδομικών αδειών για κατοικίες κατά 40% το 2025 (σε όρους επιφάνειας)-που θα επηρεάσει ανάλογα τη δραστηριότητα κατασκευής κτηρίων το 2026.
Στο απαισιόδοξο σενάριο οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχωρούν το 2026 σε 2,4% του ΑΕΠ (από 2,8% στο αισιόδοξο σενάριο) και συνολικά οι επενδύσεις σε Κατασκευές σε 7,2% του ΑΕΠ (από 7,5% στο αισιόδοξο σενάριο). Η αξία παραγωγής στις κατασκευές κατοικιών το 2026 εκτιμάται χαμηλότερη κατά 12,9% έναντι του αισιόδοξου σεναρίου (6 δισ. ευρώ έναντι 6,9 δισ. ευρώ) και συνολικά για τις Κατασκευές κατά 4,7% (17,96 δισ. ευρώ έναντι 18,85 δισ. ευρώ).
Από τις αρχές του 2018 καταγράφεται συνεχής άνοδος των μέσων τιμών των νέων διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους, με την αύξησή τους να φτάνει το 72% μέχρι τον Δεκέμβριο του 2024. Οι τιμές των ακινήτων δεν έχουν ακόμη δείξει σημάδια σημαντικής επιβράδυνσης, υποστηριζόμενες από την αύξηση της απασχόλησης και του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος, αλλά και την ισχυρή ζήτηση που προέρχεται από το εξωτερικό και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η προσφορά οικιστικών ακινήτων, όπως διαπιστώθηκε από την αύξηση των οικοδομικών αδειών, ανταποκρίνεται μερικώς, αλλά η προσαρμογή αυτή απαιτεί χρόνο ώστε να περιοριστεί το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών.
Επιπλέον, ο δείκτης των τιμών προς το κόστος κατασκευής κινείται ανοδικά από τις αρχές του 2018, έπειτα από μια 10ετία υποχώρησης. Ωστόσο, η αύξηση του κόστους κατασκευής κτηρίων κατά 26% μεταξύ των ετών 2018 και 2024, μετριάζει τα κίνητρα περαιτέρω επέκτασης της προσφοράς νέων κατοικιών.
