Η Ελλάδα δημιούργησε ειδική θεώρηση για να προσελκύσει πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης που μπορούν να ζουν εδώ, ενώ εργάζονται εξ αποστάσεως αποκλειστικά για επιχειρήσεις ή πελάτες του εξωτερικού. Από το 2026, όμως, η ίδια η χώρα δυσκόλεψε την είσοδό τους. Με τον νόμο 5275 καταργήθηκε η δυνατότητα άφιξης ως επισκέπτη και υποβολής αίτησης στην Ελλάδα. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει πλέον να εξασφαλίσει πρώτα εθνική θεώρηση από προξενική αρχή στο εξωτερικό.
Η επιλογή μοιάζει κάπως αντιφατική σε μια περίοδο κατά την οποία ελληνικοί και ξένοι όμιλοι επενδύουν σε πολυτελείς κατοικίες και διαμερίσματα με ειδικές υπηρεσίες για εύπορους ξένους που διαμένουν στη χώρα από λίγες εβδομάδες έως αρκετά χρόνια. Οι ψηφιακοί νομάδες μπορούν να στηρίξουν τη ζήτηση στη στέγαση, στην εστίαση, στις μετακινήσεις και στις υπηρεσίες όλο τον χρόνο. Για να το κάνουν όμως, δεν αρκεί το καλό κλίμα και ένα ποιοτικό ακίνητο. Χρειάζονται κίνητρα εγκατάστασης, ξεκάθαρο φορολογικό πλαίσιο και γρήγορες και αξιόπιστες συνδέσεις στο διαδίκτυο.
Κατοικίες υπάρχουν, γρήγορο και σταθερό ίντερνετ όχι παντού
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε η Enterprise Greece, οι εκτιμήσεις της αγοράς τοποθετούσαν περίπου 3.500 διαμερίσματα με υπηρεσίες σε λειτουργία και προέβλεπαν ακόμη 1.000 έως το τέλος του 2026. Πρόκειται για ένα προϊόν ανάμεσα στο ξενοδοχείο και τη μακροχρόνια μίσθωση, με πελατεία που περιλαμβάνει στελέχη επιχειρήσεων, φοιτητές, εύπορους επισκέπτες και ειδικευμένους εργαζομένους.
Η δυνατότητα επέκτασης αυτής της αγοράς πέρα από την Αθήνα και τους ώριμους τουριστικούς προορισμούς εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την επάρκεια ψηφιακών υποδομών. Η κάλυψη οπτικής ίνας στην Ελλάδα επίσημα έφθασε το 59,8% το 2025, έναντι 74,1% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Τα δίκτυα κινητής τηλεφωνίας πέμπτης γενιάς έχουν μεν ευρεία παρουσία, αλλά η σταθερή σύνδεση παραμένει άνιση μεταξύ μεγάλων πόλεων, νησιών και μικρότερων περιοχών.
Το σχετικό πλεονέκτημα κόστους δεν είναι επίσης δεδομένο. Ναι μεν το γενικό επίπεδο τιμών βρισκόταν στο 84% του ευρωπαϊκού μέσου όρου για το 2025, όμως η Ελλάδα είχε το υψηλότερο ποσοστό στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ένωση, κοντά στο 29%. Η προσέλκυση εύπορων προσωρινών κατοίκων χρειάζεται επομένως περιφερειακή στόχευση, ώστε να δημιουργεί εισόδημα χωρίς να πιέζει περισσότερο την κατοικία των μόνιμων κατοίκων στους επιβαρυμένους αστικούς ιστούς.
Το ισχυρό φορολογικό κίνητρο «σκοντάφτει» στη διαδικασία μετεγκατάστασης
Η ειδική θεώρηση στην Ελλάδα αφορά μόνο πολίτες τρίτων χωρών. Οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν τη χρειάζονται, επειδή το θεσμικό πλαίσιο της «ελεύθερης κυκλοφορίας» τούς επιτρέπει να κατοικούν και να εργάζονται στην Ελλάδα χωρίς άδεια εργασίας. Για παραμονή άνω των τριών μηνών μπορεί να απαιτείται εγγραφή στις αρμόδιες αρχές, ενώ εφαρμόζονται κανονικά οι φορολογικοί και ασφαλιστικοί κανόνες.
Για τους υπόλοιπους απαιτούνται τουλάχιστον 3.500 ευρώ καθαρά τον μήνα, με προσαύξηση 20% για τον ή τη σύζυγο και 15% για κάθε παιδί. Η αρχική θεώρηση διαρκεί έως έναν χρόνο και μπορεί να ακολουθηθεί από διετή ανανεώσιμη άδεια, χωρίς δικαίωμα εργασίας για ελληνική επιχείρηση. Ούτε η απαλλαγή από τον φόρο για το 50% του εισοδήματος επί επτά χρόνια παρέχεται αυτομάτως. Το φορολογικό καθεστώς απαιτεί χωριστή αίτηση, μεταφορά φορολογικής κατοικίας και επιλέξιμη εργασία ή επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα. Στην πράξη, λοιπόν, το φορολογικό κίνητρο αφορά λιγότερους από όσους μπορούν να λάβουν την ειδική θεώρηση.
Η Ισπανία, η Πορτογαλία, η Μάλτα και η Ιταλία προσφέρουν πιο καθαρές επιλογές
Η Ισπανία επιτρέπει στους αυτοαπασχολούμενους να αποκτούν έως το 20% της δραστηριότητάς τους από ισπανικές επιχειρήσεις, δίνει δικαίωμα εργασίας στα μέλη της οικογένειας και, υπό προϋποθέσεις, φορολογεί με 24% εισόδημα έως 600.000 ευρώ. Δεν προσφέρει δηλαδή απλώς διαμονή, αλλά μία καθαρή διαδικασία σύνδεσης με την τοπική οικονομία. Η Πορτογαλία διαθέτει επιλογή προσωρινής ή μακράς διάρκειας διαμονής και φορολογικό συντελεστή 20% για συγκεκριμένες κατηγορίες επαγγελματιών.
Από την άλλη, η Μάλτα ζητεί 42.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα, αλλά προσφέρει ηλεκτρονική αίτηση, υπόσχεται επεξεργασία σε 30 εργάσιμες ημέρες και φορολόγηση 10% για το επιλέξιμο εισόδημα. Η Ιταλία έχει χαμηλότερο εισοδηματικό όριο, αλλά απευθύνεται σε εργαζομένους υψηλής ειδίκευσης και ζητά υποχρεωτικά προηγούμενη εμπειρία, ασφάλιση και εξασφαλισμένη κατοικία. Καθεμία χώρα έχει περιορισμούς, όμως όλες δίνουν ευδιάκριτη απάντηση για το ποιον θέλουν και με ποιους όρους.
Η Ελλάδα, αντίθετα, φαίνεται να θέλει την κατανάλωση και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων που φέρνουν οι ψηφιακοί νομάδες, χωρίς να έχει οργανώσει εξίσου αποτελεσματικά την εγκατάστασή τους. Αν δεν απλοποιήσει τη διαδικασία, δεν αποσαφηνίσει τη φορολογία και δεν επενδύσει στη συνδεσιμότητα εκτός των μεγάλων κέντρων, θα συνεχίσει να πουλά κυρίως «θάλασσα και ήλιο». Και σε μια αγορά με ολοένα περισσότερες επιλογές, το καλό κλίμα από μόνο του μάλλον δεν αρκεί.
