Η Ελλάδα δεν έχει μόνο πρόβλημα έλλειψης νέων κατοικιών. Έχει και πρόβλημα κατοικιών που υπάρχουν, αλλά παραμένουν ανενεργές για πολλούς λόγους. Κάποια διαμερίσματα έχουν αλλάξει χέρια, είναι παλαιά και χρειάζονται ανακαίνιση, άλλα παραμένουν κλειστά εν μέσω κληρονομικής διαμάχης και κάποια σπίτια παρουσιάζουν τεχνικές ή νομικές εκκρεμότητες.
Δεν είναι ακόμη σαφές πόσο είναι το εν δυνάμει αξιοποιήσιμο οικιστικό απόθεμα. Η τελευταία πλήρης στατιστική βάση παραμένει η απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ του 2021 (793.884 κενές κατοικίες σε όλη τη χώρα, εξ αυτών σχεδόν οι μισές διαθέσιμες για ενοικίαση-πώληση), αν και νεότερες αναλύσεις δείχνουν ότι το πραγματικά αξιοποιήσιμο απόθεμα είναι πολύ μικρότερο. Η Τράπεζα Πειραιώς εκτιμούσε πέρυσι ότι περίπου 180.000 κατοικίες έχουν αποσυρθεί από την αγορά από το 2011, λόγω μειωμένης διαθεσιμότητας, στην οποία συνέβαλαν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στην Αθήνα, πρόσφατη έρευνα της ReDataset της Cepal έχει καταγράψει πάνω από 117.000 κλειστά σπίτια στον Δήμο Αθηναίων, δηλαδή περίπου μία στις τέσσερις κατοικίες του Δήμου.
Το ερώτημα, επομένως, δεν είναι μόνο πόσα σπίτια είναι κλειστά. Είναι πόσα από αυτά μπορούν να επιστρέψουν πραγματικά στην αγορά, με κόστος και ορίζοντα χρόνου που να βγάζει οικονομικά νόημα.
Η νέα αλυσίδα αξίας γύρω από τα παλαιότερα ακίνητα
Σε αυτό το «κενό» αρχίζουν να κινούνται πιο συστηματικά επενδυτικά σχήματα και εταιρείες που βλέπουν αξία στο ξεμπλοκάρισμά του. Αφορά σχήματα που επιχειρούν να τρέξουν διαδικασίες που ένας μεμονωμένος ιδιοκτήτης συχνά δεν μπορεί ή δεν θέλει να αναλάβει, από νομικές τακτοποιήσεις και τεχνικούς ελέγχους έως ανακαινίσεις, ενεργειακές παρεμβάσεις και εν τέλει επανατοποθέτηση του ακινήτου στην αγορά.
Η La Nonna, το νέο επενδυτικό όχημα των 40 εκατ. ευρώ με σύμβουλο ακινήτων την RCC, είναι η πιο πρόσφατη κίνηση που φέρνει στο προσκήνιο αυτή την τάση. Το ενδιαφέρον της αγοράς, όμως, δεν περιορίζεται σε ένα μόνο σχήμα ούτε εκφράζεται με τον ίδιο τρόπο από όλους τους παίκτες. Υπάρχουν εταιρείες που κινούνται σε επενδύσεις αναβάθμισης υφιστάμενων ακινήτων, όπως η Hellenic Properties. Υπάρχουν πλατφόρμες που οργανώνουν υπηρεσίες γύρω την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση, όπως η Protio. Υπάρχουν επίσης εταιρείες επαγγελματικής διαχείρισης κατοικιών, όπως η Blueground, που αξιοποιούν και αναβαθμίζουν ακίνητα μέσα από διαφορετικό μοντέλο. Το κοινό στοιχείο δεν είναι ότι όλοι κάνουν την ίδια δουλειά. Είναι ότι γύρω από το παλιό και δύσκολα αξιοποιήσιμο οικιστικό απόθεμα αρχίζει να σχηματίζεται μια ευρύτερη αλυσίδα υπηρεσιών.
Υπάρχει και η πλευρά των servicers και των REOCOs. Δεν είναι κλασικά funds ανακαίνισης και επανεργοποίησης κατοικιών, όμως κατέχουν κρίσιμο μέρος της δυνητικής προσφοράς, καθώς μέσα από πλειστηριασμούς και χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων έχουν περάσει σε αυτά χιλιάδες ακίνητα. Η κυβέρνηση έχει ήδη πιέσει ώστε να καταγραφεί το απόθεμα που κρατούν τέτοια σχήματα, με στόχο να αυξηθούν τα ακίνητα που μπορούν να βγουν στην αγορά. Το κοινό σημείο όλων αυτών των κινήσεων είναι ότι η αξία δεν βρίσκεται μόνο στον τίτλο ιδιοκτησίας. Βρίσκεται στη δυνατότητα ωρίμανσης, αναβάθμισης και επαναφοράς ενός ακινήτου σε κανονική χρήση.
Γιατί οι ιδιοκτήτες λένε ότι τα παλιά σπίτια δεν ανοίγουν εύκολα
Η επιστροφή ενός παλιού ακινήτου στην αγορά δεν είναι για τους ιδιοκτήτες μια απλή απόφαση. Σε πολλές περιπτώσεις προηγείται σημαντικό κόστος πριν υπάρξει οποιοδήποτε έσοδο. Ένα διαμέρισμα δεκαετιών μπορεί να χρειάζεται ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, κουφώματα, θέρμανση, ψύξη, μπάνιο, κουζίνα, ενεργειακή αναβάθμιση και πάσης φύσεως τακτοποιήσεις.
Η Alpha Bank καταγράφει ως συχνότερο λόγο για τον οποίο ακίνητα παραμένουν κενά το υψηλό κόστος ανακατασκευής ή ανακαίνισης, με ποσοστό 42%. Δεύτερο μεγάλο εμπόδιο είναι η πολυϊδιοκτησία. Παλιά σπίτια που έχουν περάσει σε περισσότερους κληρονόμους ή συνιδιοκτήτες συχνά μπλοκάρουν επειδή δεν υπάρχει συμφωνία για το αν θα πουληθούν, θα νοικιαστούν ή θα ανακαινιστούν.
Υπάρχει και το ρίσκο της μίσθωσης. Για τους ιδιοκτήτες, το ενοίκιο δεν είναι μόνο έσοδο. Είναι και κίνδυνος καθυστερήσεων, ζημιών, δικαστικών εμπλοκών ή δυσκολίας ανάκτησης του ακινήτου. Η ΠΟΜΙΔΑ συνδέει την απροθυμία διάθεσης κλειστών κατοικιών με τη φορολογία των μισθωμάτων, το κόστος ανακαίνισης και την ανάγκη ουσιαστικών κινήτρων.
Γι’ αυτό τα κλειστά σπίτια δεν είναι μια εύκολη δεξαμενή άμεσης προσφοράς. Είναι μια αγορά προς ωρίμανση. Αν οργανωμένα σχήματα μπορέσουν να αναλάβουν μέρος του κόστους, του ρίσκου και της τεχνικής προετοιμασίας, τότε ένα τμήμα αυτού του αποθέματος μπορεί να επιστρέψει στην αγορά. Όχι ως μαγική λύση στο στεγαστικό, αλλά ως ένας πιο οργανωμένος μηχανισμός επαναφοράς προσφοράς σε μια αγορά που δεν μπορεί να περιμένει μόνο τη νέα οικοδομή.
