Με αιχμή την εστίαση και ευρύτερη στόχευση την επαναφορά ενός ιστορικού ακινήτου στην καθημερινότητα της πόλης, η ανανεωμένη Στοά Αρσακείου ετοιμάζεται, έπειτα από επτά χρόνια εργασιών, να υποδεχθεί το κοινό μέσα στον Ιούλιο. Το project επιχειρεί να συστήσει στο κέντρο της Αθήνας ένα νέο μοντέλο, με μεγάλο εύρος επιλογών εστίασης, ενιαίο ψηφιακό κανάλι παραγγελιών και πολλαπλές εμπορικές και πολιτιστικές χρήσεις.
Στον πυρήνα του σχεδιασμού βρίσκεται το food hall, με στόχευση για προσιτές επιλογές, ώστε ο επισκέπτης να μπορεί να φάει στη Στοά με τιμές από 12-13 ευρώ το άτομο. Ο χώρος απευθύνεται σε ευρύ κοινό, από εργαζόμενους και φοιτητές του κέντρου έως Αθηναίους και επισκέπτες της πόλης, χωρίς να τοποθετείται αποκλειστικά στην premium κατηγορία. Η διοίκηση της Legendary Food και οι συνεργάτες της θέτουν ως στόχο καθημερινή ροή 8.000 έως 10.000 επισκεπτών.
Το food hall οργανώνεται με διακριτούς ρόλους ανά κατάστημα, ώστε να αποφεύγονται οι επικαλύψεις και να διαμορφώνεται ένα συμπληρωματικό γαστρονομικό μείγμα. Στη νέα Στοά θα λειτουργούν, μεταξύ άλλων, το Macarios με ζυμαρικά, το Aigaion με τους ιστορικούς λουκουμάδες, το Table Molon Lave με μαγειρευτά, το Boarding Pass ως cocktail bar, το Drunky Goat ως κάβα και wine bar, το Αψύς με κρέας, το Kalanisa με ψάρι, το Φύσις ως ζαχαροπλαστείο και το 5 Almonds ως coffee spot με ξηρούς καρπούς.
Επόμενο βήμα είναι το ενιαίο κανάλι παραγγελιών, μέσω του οποίου ο επισκέπτης θα μπορεί να επιλέγει προϊόντα από όσα καταστήματα της Στοάς θέλει, να ενημερώνεται όταν η παραγγελία είναι έτοιμη και να παραλαμβάνει από προκαθορισμένα σημεία, ενώ αντίστοιχη λογική σχεδιάζεται και για υπηρεσίες delivery.
Το οικονομικό στοίχημα της «περατζάδας» στο ιστορικό κέντρο
Κρίσιμος παράγοντας για τη βιωσιμότητα του εγχειρήματος είναι η αύξηση της επισκεψιμότητας. Σύμφωνα με μετρήσεις της Legendary Food, όταν υπεγράφη η συμφωνία το 2019, από την πλευρά της Σταδίου περνούσαν περίπου 40 πεζοί ανά πέντε λεπτά, ενώ από την Πανεπιστημίου περίπου 70 έως 80. Σήμερα, τα μεγέθη αυτά έχουν τετραπλασιαστεί. Ωστόσο, σε κοντινούς άξονες, όπως η Κοραή, η κίνηση μπορεί να φτάνει τα 250 έως 300 άτομα ανά πέντε λεπτά, ενώ σε πιο ανεπτυγμένες εμπορικά διαδρομές γύρω από την Αιόλου, τη Σταδίου και την Πανεπιστημίου οι ροές είναι ακόμη υψηλότερες.
Η μέχρι τώρα λειτουργία των εμπορικών χρήσεων στα εξωτερικά μέτωπα του Μεγάρου, με brands όπως Nike, BSB, Lacoste και The Bostonians, δείχνει ότι η περιοχή αρχίζει να αποκτά ξανά ορατότητα. Η εκτίμηση των συντελεστών είναι ότι η πλήρης ενεργοποίηση της Στοάς, με το food hall, τα εμπορικά καταστήματα, την αγορά τοπικών προϊόντων και τις πολιτιστικές χρήσεις, μπορεί να ενισχύσει περαιτέρω την κίνηση και να δημιουργήσει έναν νέο πόλο ανάμεσα στη Σταδίου, την Πανεπιστημίου, την Πεσμαζόγλου και την οδό Αρσάκη. Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να ανοίξουν νέα καταστήματα, αλλά να διαμορφωθεί μια νέα περατζάδα σε ένα κομμάτι της Αθήνας που βρισκόταν δίπλα σε μεγάλες ροές κόσμου, χωρίς μέχρι σήμερα να τις απορροφά.
Το συνολικό ύψος της επένδυσης και το μοντέλο των μισθώσεων
Πίσω από τη νέα λειτουργία της Στοάς Αρσακείου βρίσκεται ένα επενδυτικό σχήμα συνολικού ύψους περίπου 40 εκατ. ευρώ. Από αυτά, τα 22 εκατ. ευρώ αφορούν την επένδυση της Legendary Food, ενώ επιπλέον 18 εκατ. ευρώ έχουν τοποθετήσει οι μισθωτές που θα δραστηριοποιηθούν στους χώρους της Στοάς. Η εταιρεία έχει αναλάβει την αξιοποίηση περίπου 13.000 τ.μ. από τα συνολικά 25.000 τ.μ. του Μεγάρου Αρσακείου, με σύμβαση διάρκειας 35 ετών, γεγονός που δίνει στο εγχείρημα μακροπρόθεσμο ορίζοντα ανάπτυξης και απόσβεσης.
Αντίστοιχη είναι και η λογική των επιμέρους μισθώσεων. Οι συμβάσεις των καταστημάτων κινούνται από 9 έως 20 χρόνια, καθώς οι ίδιοι οι μισθωτές έχουν αναλάβει σημαντικό μέρος του κόστους διαμόρφωσης των χώρων τους. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η επένδυση μπορεί να προσεγγίζει ακόμη και το 1 εκατ. ευρώ ανά κατάστημα. Αυτό εξηγεί και γιατί το μοντέλο παρουσιάζεται από τους συντελεστές του ως «μαραθώνιος» και όχι ως βραχυπρόθεσμη εμπορική κίνηση. Για αρχή πάντως, εκτιμάται πως η απόσβεση θα πάρει 7 με 8 χρόνια.
Σε αυτό το σημείο βρίσκεται και μία από τις διαφορές με άλλα εγχειρήματα αστικού retail που δυσκολεύτηκαν να αποδώσουν. Για παράδειγμα, η περίπτωση της Αγοράς Μοδιάνο στη Θεσσαλονίκη λειτουργεί ως υπενθύμιση πως ένα ανακαινισμένο ιστορικό σημείο δεν αρκεί από μόνο του για να «γεννήσει» καθημερινή κίνηση. Στην περίπτωση της Στοάς Αρσακείου, το στοίχημα είναι να συνδεθούν οι επιμέρους χρήσεις του Μεγάρου σε ένα ενιαίο μοντέλο λειτουργίας, ώστε ο χώρος να αποκτήσει λόγο επαναλαμβανόμενης ροής επισκεπτών και να μετατραπεί σε καθημερινό προορισμό, όχι σε one-off βόλτα λόγω περιέργειας.
