Την ίδια ώρα, οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται τεχνητά, με αποτέλεσμα η αγορά σπιτιού να γίνεται άθλος ακόμα και μέσω του προγράμματος.
Σύμφωνα με την ανακοίνωση των αρμόδιων υπουργείων, στους δυόμισι πρώτους μήνες υλοποίησης του προγράμματος υπάρχουν 4.356 ενεργές υπαγωγές ύψους 520 εκατ. ευρώ, αντιπροσωπεύοντας το 26% του συνολικού προϋπολογισμού. Η μέση αξία του δανείου ανέρχεται στις 119.000 ευρώ, η μέση εμπορική αξία της κατοικίας σε 157.000 ευρώ, ο μέσος όρος έτους κατασκευής το 1983, σπίτια δηλαδή ηλικίας 40 και πλέον ετών, και η μέση επιφάνεια τα 89 τετραγωνικά μέτρα.
Η πραγματικότητα είναι ότι ούτε ένας στους δύο από όσους υποβάλουν αίτηση δεν ωφελείται. Βάσει στοιχείων της Cerved Property Services, οι ενδιαφερόμενοι για το Σπίτι μου 2 έφτασαν τις 120.000 και σχεδόν οι μισοί είναι στην Αττική. Οι θεωρητικά επιλέξιμες κατοικίες στην Αττική, δηλαδή τα σπίτια επιφάνειας 50 τ.μ. και άνω από ισόγειο και πάνω, είναι περίπου 40.000. Περισσότερο από το 1/4 αυτών είναι σε κακή κατάσταση συντήρησης, υπερτιμημένες και χρήζουν ανακαίνισης μεγάλου κόστους. Αποτέλεσμα είναι οι πραγματικά επιλέξιμες κατοικίες στην Αττική να μην ξεπερνούν τις 30.000, ενώ σύμφωνα με δεδομένη την υπερβάλλουσα ζήτηση, μπορεί να εξυπηρετηθεί λιγότερο από το 50% των ενδιαφερομένων.
Σημαντικό επίσης είναι ότι ενώ ο δεύτερος κύκλος του προγράμματος επιδότησε τους τόκους των δανείων, το όφελος απορρόφησε η αύξηση των τιμών, δηλαδή ό,τι κερδήθηκε από την επιδότηση των τόκων το έχει πληρώσει ο ωφελούμενος εξαιτίας της αύξησης της αξίας των ακινήτων το διάστημα ανάμεσα στο Σπίτι μου 1&2. Η μέση αξίας κατοικίας όταν βγήκε στον αέρα το Σπίτι μου 1 ήταν οι 125.000 ευρώ, ενώ για το Σπίτι μου 2 έφτασε τα 150.000 ευρώ. Το όφελος από επιδοτούμενους τόκους διαμορφώθηκε στα 38.500 ευρώ, με την «τεχνητή» αύξηση των τιμών όμως να υπολογίζεται σε 23.000 ευρώ.
Να θυμίσουμε εδώ ότι το ανώτατο ποσό δανείου ανέρχεται σε 90% της συμβολαιογραφικής αξίας του ακινήτου και δεν πρέπει να ξεπερνά τις 190.000 ευρώ, ενώ η διάρκεια δανείου μπορεί να κυμαίνεται από τρία έως τριάντα έτη. Η αγορά σπιτιού συγχρηματοδοτείται κατά 50% από το Ταμείο Ανάκαμψης άτοκα και κατά 50% από τις τράπεζες.
Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Resolute Cepal Greece, στο πρώτο τετράμηνο που έτρεχε το Σπίτι μου 2 η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκε κατά 1,8%, ενώ στο σύνολο της αγοράς η αντίστοιχη αύξηση ήταν 1,6%, με την προσφορά των επιλέξιμων ακινήτων να ενισχύεται κατά 6,6%. Τη μεγαλύτερη άνοδο κατέγραψε η εταιρεία στην Ανατολική Αττική, όπου η μέση τιμή ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 3.1%, ενώ στο σύνολο της αγοράς η αντίστοιχη αύξηση ήταν 1.6%. Η προσφορά επιλέξιμων ακινήτων αυξήθηκε κατά 4.4%, έναντι 7.6% στο σύνολο της αγοράς.
Όπως ήταν αναμενόμενο, η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια αυξήθηκε το φετινό πρώτο τρίμηνο λόγω της έναρξης του προγράμματος Σπίτι μου 2, ενώ οι τράπεζες δεν ανέφεραν αξιόλογη μεταβολή στη ζήτηση καταναλωτικών και λοιπών δανείων για το ίδιο χρονικό διάστημα. Από την πλευρά της προσφοράς, το α΄ τρίμηνο του 2025 τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων προς τα νοικοκυριά παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα, ενώ οι συνολικοί όροι χορήγησης στεγαστικών δανείων έγιναν πιο αυστηροί λόγω των αυξήσεων στις επιβαρύνσεις των δανείων εκτός τόκων.
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά επίσης το πρόγραμμα αναμένεται να ενισχύσει τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ολόκληρο το 2025, δεδομένου του μεγέθους του προϋπολογισμού του. Βέβαια, οι εκταμιεύσεις δανείων που αφορούν οικιστικό ακίνητο την περίοδο 2021-2024 παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο τόσο σε απόλυτο μέγεθος όσο και σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση δημόσιου χρέους, αφού διαμορφώθηκαν σε 780 εκατ. ευρώ το 2021, σε περίπου 1 δισ. ευρώ το 2022 και το 2023, ενώ ανήλθαν σε 1,3 δισ. το 2024, αυξημένες κατά 32,6% έναντι του 2023. Να σημειωθεί ότι την περίοδο 2005-2008 είχαν ανέλθει σε περίπου 12 δισ. ευρώ το χρόνο.
