Στην Ελλάδα, η συζήτηση για τη στεγαστική κρίση κυριαρχεί όσο ποτέ. Κι όμως, ο μηχανισμός που θα επέτρεπε στην πολιτεία και στην αγορά να δουν καθαρά το μέγεθος και τη γεωγραφία του προβλήματος… δεν υπάρχει.
Οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 50% από το 2017 έως το 2024, τα ενοίκια στην Αθήνα κινούνται κατά 45% υψηλότερα από το 2018, ενώ ένας στους τρεις ενοικιαστές δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του για στέγη. Η Ελλάδα καταγράφει την υψηλότερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ε.Ε.
Κι όμως, η χώρα προσπαθεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα χωρίς ένα ενιαίο, αξιόπιστο αρχείο που να δείχνει ποια ακίνητα είναι κενά, ποια αξιοποιούνται, ποια θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κατοικίες, ποιες περιοχές πιέζονται περισσότερο και πού υπάρχουν διαθέσιμες ευκαιρίες για ανάπτυξη.
Το ευρωπαϊκό παράδειγμα: Η πολιτική χωρίς δεδομένα δεν αποδίδει
Αντίθετα, πολλές ευρωπαϊκές πόλεις έχουν ήδη προχωρήσει σε λύσεις που συνδυάζουν πολιτικές ρύθμισης, επιδοτήσεων και ψηφιακής διαφάνειας.
Η Γαλλία περιόρισε αυξήσεις έως 13% στο Παρίσι με το σύστημα Encadrement des Loyers.
Η Ισπανία θέτει πλαφόν 2,2% στις αναπροσαρμογές και χρηματοδοτεί 184.000 νέες κατοικίες.
Η Ολλανδία εφαρμόζει point system για δίκαιη τιμολόγηση, ενώ η Πορτογαλία επενδύει 2 δισ. για 33.000 νέες κοινωνικές κατοικίες.
Καμία από αυτές τις παρεμβάσεις δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει χωρίς λεπτομερή δεδομένα. Εκεί βρίσκεται η ουσία του προβλήματος στην Ελλάδα.
Η ελληνική ιδιαιτερότητα: κατακερματισμένα αρχεία, χαμένη εικόνα
Το Κτηματολόγιο, οι Δήμοι, η ΑΑΔΕ, τα ΠΕΑ, οι πάροχοι κοινής ωφέλειας διαθέτουν όλοι ένα κομμάτι του παζλ. Το κράτος, όμως, δεν έχει τη συνολική εικόνα. Το αποτέλεσμα είναι προβλέψιμο: καθυστερημένες παρεμβάσεις, αποσπασματικές πολιτικές και μία αγορά που λειτουργεί με σπασμένα δεδομένα. Πάνω από 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές ή αδρανείς ενώ η παραγωγή νέων κατοικιών είναι μόλις 1 ανά 1.000 κατοίκους (το χαμηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε.).
Σ’ αυτό το περιβάλλον, η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο ζήτημα προσφοράς και ζήτησης. Είναι, πρωτίστως, ζήτημα πληροφοριών.
BluPeak: Η ψηφιοποίηση ως εργαλείο πολιτικής και επενδυτικής διαχείρισης
Η BluPeak Estate Analytics εισέρχεται ακριβώς σε αυτό το κενό. Ιδρυμένη το 2023, αξιοποιεί την αμερικανική πλατφόρμα NavigatorCRE και μια εξειδικευμένη ομάδα αναλυτών για να δημιουργήσει το “οικοδομικό DNA” ενός χαρτοφυλακίου: πλήρως ψηφιοποιημένα και οπτικοποιημένα δεδομένα για κάθε ακίνητο.
Η εταιρεία παρέχει:
-
αναλυτική αποτίμηση και NAV,
-
χαρτογράφηση και ψηφιοποίηση αρχείων,
-
συγκριτική αξιολόγηση με την αγορά,
-
σενάρια στρατηγικής αξιοποίησης,
-
προβλέψεις αξιών,
-
αναλύσεις πυκνότητας και δημογραφίας,
-
εντοπισμό ευκαιριών ρευστοποίησης ή επένδυσης.
Για οργανισμούς, επιχειρήσεις και δημόσιους φορείς, αυτό σημαίνει ένα πράγμα: απόφαση με βάση πραγματικά και άμεσα διαθέσιμα δεδομένα.
Γιατί η Ελλάδα χρειάζεται Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων
Η BluPeak προτείνει κάτι που μπορεί να ανατρέψει τα σημερινά αδιέξοδα: ένα ενιαίο Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων που θα ενοποιεί τα δεδομένα Κτηματολογίου, ΕΝΦΙΑ, Δήμων, ενεργειακών πιστοποιητικών και δικτύων κοινής ωφέλειας.
Ένα τέτοιο σύστημα θα έδειχνε:
-
πόσα και ποια ακίνητα είναι κενά,
-
ποιες περιοχές έχουν δομικό έλλειμμα προσφοράς,
-
ποια κτίρια μπορούν να μετατραπούν σε κοινωνική στέγη,
-
πού υπάρχει δυνατότητα αναπτυξιακής παρέμβασης,
-
ποια χαρτοφυλάκια διαθέτουν υψηλό επιχειρηματικό κίνδυνο ή αξία.
Με λίγα λόγια, θα έδινε τη δυνατότητα στην Ελλάδα να χαράξει πολιτική βασισμένη σε γεγονότα και όχι σε υποθέσεις.
Η ώρα των αποφάσεων
Το ζητούμενο σήμερα δεν είναι αν η Ελλάδα πρέπει να κινηθεί προς τα εκεί. Είναι πόσο γρήγορα μπορεί να το κάνει. Η ψηφιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και η οπτικοποίηση των δεδομένων δεν είναι «τεχνολογική μόδα». Είναι το προαπαιτούμενο για να περιοριστεί το κόστος στέγασης, να ενεργοποιηθούν τα αδρανή ακίνητα, να μειωθεί η γραφειοκρατία και να ανοίξει η αγορά σε επενδύσεις που σήμερα δεν μπορούν καν να χαρτογραφηθούν.
Η BluPeak υποστηρίζει ότι η λύση μπορεί να έρθει πιο γρήγορα απ’ όσο νομίζουμε, αρκεί να υπάρχει ένα αξιόπιστο, ενιαίο σημείο αναφοράς. Η στεγαστική κρίση δεν είναι αναπόφευκτη. Είναι, όμως, αδύνατο να αντιμετωπιστεί χωρίς δεδομένα.
