Η αυξανόμενη απόκλιση ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών και στις τιμές που τελικά καταγράφονται στα συμβόλαια εξελίσσεται σε ένα από τα πιο χαρακτηριστικά φαινόμενα της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Τα πρόσφατα στοιχεία της ReDataset, που συγκρίνουν αγγελίες και πραγματικές συναλλαγές σε βασικές αστικές ζώνες της χώρας για την περίοδο 2022–2025, αποτυπώνουν μια αγορά δύο ταχυτήτων. Από τη μία πλευρά οι υψηλές προσδοκίες των πωλητών και από την άλλη η πραγματική αγοραστική δυνατότητα των ενδιαφερόμενων, η οποία είναι σημαντικά χαμηλότερη από τις απαιτήσεις των πωλητών.
Στην Αθήνα, σε ζώνη αντικειμενικής αξίας 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το χάσμα μεταξύ τιμών σε αγγελίες και πραγματικών τιμών διευρύνθηκε εντυπωσιακά. Το 2022 η απόκλιση ανερχόταν στο +19,9%, ενώ το 2025 έφτασε στο +34,4% με 2.325 ευρώ το τετραγωνικό να είναι οι τιμές σε αγγελίες και 1.730 οι τιμές συναλλαγών, δηλαδή αυξήθηκε κατά 1,7 φορές μέσα σε τέσσερα χρόνια. Η εξέλιξη αυτή δεν έχει μόνο αντίκτυπο σε επίπεδο αγοραπωλησιών, αλλά και δημοσιονομικό αποτύπωμα. Κι αυτό γιατί η απώλεια φορολογικών εσόδων από τον φόρο μεταβίβασης υπολογίζεται σε 18,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο λόγω της απόστασης που προαναφέρθηκε μεταξύ των δύο τιμών.
Χάσμα ζήτησης και προσφοράς στη Θεσσαλονίκη
Ακόμη πιο έντονη είναι η εικόνα στη Θεσσαλονίκη. Σε ζώνη αντικειμενικής αξίας 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφεται το μεγαλύτερο χάσμα από όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν. Το 2025 οι τιμές αγγελιών των ακινήτων ξεπερνούσαν τις αντικειμενικές κατά 75,4% με ποσά 4.263 και 2.430 ευρώ ανά τετραγωνικό αντίστοιχα, δημιουργώντας διαφορά 1.833 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Πρόκειται για μια αγορά όπου οι αγγελίες «τρέχουν» πολύ μπροστά από τις αντοχές της ζήτησης, με αποτέλεσμα η απώλεια φορολογικών εσόδων να φτάνει τα 60,9 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, που είναι και το υψηλότερο ποσό μεταξύ των περιοχών της ανάλυσης.
Στον αντίποδα, υπάρχουν αγορές που δείχνουν σημάδια σύγκλισης. Η Νίκαια-Άγιος Ιωάννης Ρέντης, σε ζώνη αντικειμενικής αξίας των 1.350 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, καταγράφει τη μεγαλύτερη βελτίωση. Το χάσμα μεταξύ τιμών αγγελιών και πραγματικών τιμών πώλησης μειώθηκε από 43,8% το 2022 σε 29,1% το 2025, μια συρρίκνωση κατά 14,7 ποσοστιαίες μονάδες και ζητούμενη τιμή 1.811, έναντι 1.403 μέση τιμή συναλλαγών. Ανάλογη εικόνα εμφανίζει το Γαλάτσι (ζώνη με αντικειμενική αξία 1.600 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο), όπου η απόκλιση είναι στα 593 ευρώ μεταξύ μέσης τιμής αγγελίας 2.247 ευρώ και μέσης τιμής πώλησης 1.654 ευρώ ανά τετραγωνικό. Στο Περιστέρι με αντικειμενική 1.400 ευρώ, η απόκλιση ζητούμενης και τιμής πώλησης είναι 25,7% με τιμές 1.960 και 1.559 αντίστοιχα.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον και άλλες περιοχές της Αθήνας. Στη Νέα Σμύρνη, μια παραδοσιακά premium περιοχή με αντικειμενική 2.150 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, η ποσοστιαία διαφορά με την πραγματική είναι 24,5%, η οποία μοιάζει σχετικά περιορισμένη σε σχέση με τα προαναφερόμενα παραδείγματα καθώς η μέση ζητούμενη τιμή είναι 2.690 ευρώ και η μέση τιμή πώλησης 2.161. Ωστόσο, σε απόλυτους όρους μεταφράζεται σε χάσμα 529 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι ακόμη και μικρές ποσοστιαίες αποκλίσεις αποκτούν μεγάλο οικονομικό βάρος σε αγορές υψηλών τιμών.
Πιο κοντά στην πραγματικότητα η χαμηλή ζώνη αγοραπωλησιών
Αντίθετα, στη Μενεμένη Θεσσαλονίκης-σε χαμηλή ζώνη των 950 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο-καταγράφεται η εντονότερη ευθυγράμμιση της αγοράς. Το χάσμα μεταξύ τιμών αγγελιών και τιμών πώλησης περιορίζεται μόλις στο 9,8% με 1.310 και 1.193 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο αντίστοιχα, και αποτελεί το χαμηλότερο ποσοστό από όλες τις περιοχές της μελέτης. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι στις αγορές χαμηλότερου κόστους, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή και συνδέεται με πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, οι τιμές τείνουν να συμβαδίζουν περισσότερο με την πραγματικότητα.
Σταθερή, αλλά όχι καθησυχαστική, είναι η εικόνα στη Νέα Ιωνία (ζώνη με αντικειμενική 1.400 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο), όπου το χάσμα διατηρείται γύρω στο 30% σε όλη την περίοδο 2022–2025 με μέση ζητούμενη τιμή 2.153 και τιμή πώλησης στα 1.662 ευρώ. Πρόκειται για μια «παγιωμένη» απόκλιση, που υποδηλώνει ότι η αγορά έχει αποδεχθεί ένα μόνιμο κενό ανάμεσα στη θεωρητική και την πραγματική αξία.
Συνολικά, τα δεδομένα αναδεικνύουν μια κρίσιμη αντίφαση. Ότι οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με ρυθμούς ταχύτερους από τις πραγματικές συναλλαγές, δημιουργώντας μια αγορά όπου οι προσδοκίες προηγούνται της δυνατότητας. Το φαινόμενο αυτό δυσκολεύει την ολοκλήρωση συναλλαγών, συντηρεί υψηλές αγγελίες που δεν «κλείνουν» και υπονομεύει τη διαφάνεια τόσο για αγοραστές όσο και για το Δημόσιο. Όσο το κενό διευρύνεται, τόσο αυξάνεται η πίεση για επαναξιολόγηση των στρατηγικών τιμολόγησης, αλλά και για έναν πιο ρεαλιστικό διάλογο γύρω από τις αντικειμενικές αξίες, τη φορολογία και τη βιωσιμότητα της ανόδου των ακινήτων. Κάθε άλλο ενδεχόμενο πιθανώς σημαίνει ότι η ελληνική αγορά κινδυνεύει να εγκλωβιστεί σε ένα καθεστώς υψηλών προσδοκιών και χαμηλότερων πράξεων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την οικονομία συνολικά.
