Με τρία διαφορετικά στιγμιότυπα του ίδιου τοπίου έμοιαζε η αγορά ακινήτων το 2025. Στο πρώτο, οι επίσημοι δείκτες δείχνουν μια αγορά που συνεχίζει να ανεβαίνει σε αξίες, αλλά με πιο ήπιο ρυθμό. Στο δεύτερο, οι αγγελίες αποτυπώνουν πωλητές που εξακολουθούν να κρατούν ψηλά τον πήχη των απαιτήσεων. Στο τρίτο, οι συναλλαγές φανερώνουν ότι σε αρκετές περιοχές οι αυξήσεις στις τιμές πώλησης είναι πολύ πιο έντονες από τον μέσο όρο.
Η αγορά περνά λοιπόν από την οριζόντια στην επιλεκτική άνοδο. Οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά όχι με τον ίδιο ρυθμό παντού και όχι για τους ίδιους λόγους. Σε άλλες περιοχές η άνοδος στηρίζεται στη χαμηλότερη βάση τιμών, σε άλλες στην τουριστική ζήτηση και σε άλλες, όπως το Ελληνικό, στην προσδοκία μελλοντικής υπεραξίας. Με άλλα λόγια, η κατοχή ακινήτου δεν αρκεί πλέον από μόνη της για να εγγυηθεί υπεραπόδοση.
Οι επίσημοι δείκτες αποτυπώνουν τη θεσμική εικόνα των τιμών διαμερισμάτων. Οι αγγελίες δείχνουν τις ζητούμενες τιμές, δηλαδή το επίπεδο στο οποίο οι πωλητές προσπαθούν να τοποθετήσουν τα ακίνητά τους. Οι τελικές συναλλαγές δείχνουν πού οι πραγματικές τιμές κινούνται πάνω ή κάτω από τον μέσο όρο.
Η επίσημη εικόνα δείχνει επιβραδυνόμενη άνοδο
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται το 2025, αλλά με χαμηλότερο ρυθμό σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 7,8%, έναντι 9,1% το 2024. Η Αθήνα κινήθηκε χαμηλότερα από τον πανελλαδικό μέσο όρο, με άνοδο 6,2%, ενώ η Θεσσαλονίκη κατέγραψε αύξηση 9,6%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις η άνοδος έφτασε το 9,8%, ενώ στις λοιπές περιοχές διαμορφώθηκε στο 8,8%.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά δεν έχει γυρίσει σε πτώση. Συνεχίζει να κινείται ανοδικά, αλλά με πιο ελεγχόμενο ρυθμό. Παράλληλα, η μεγαλύτερη δυναμική εκτός Αθήνας δείχνει ότι το ενδιαφέρον δεν περιορίζεται πλέον στο λεκανοπέδιο, αλλά απλώνεται στη Θεσσαλονίκη, στις μεγάλες πόλεις και σε περιφερειακές αγορές.
Συμπληρωματικά, ο δείκτης του Spitogatos δίνει μια διαφορετική εικόνα, καθώς βασίζεται στις ζητούμενες τιμές των αγγελιών και όχι στις τελικές συναλλαγές. Για το 2025, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν πανελλαδικά κατά 9,4%, με τη Θεσσαλονίκη στο 11,2%, τον Δήμο Αθηναίων στο 11,6% και τα δυτικά προάστια της Αττικής στο 11,2%.
Αυτή η εικόνα εξηγεί γιατί η αγορά συχνά εμφανίζεται πιο ακριβή στις αγγελίες απ’ ό,τι στους επίσημους δείκτες ή στις τελικές πράξεις. Οι πωλητές εξακολουθούν να δοκιμάζουν υψηλές τιμές σε μεγάλο μέρος της αγοράς.
Οι συναλλαγές δείχνουν πού επιτυγχάνεται υπεραπόδοση
Η τρίτη εικόνα έρχεται από ιδιωτικά δίκτυα συναλλαγών, όπως η RE/MAX Ελλάς, η οποία καταγράφει μέση αύξηση τιμών πώλησης 3,7% το 2025 μέσα από τις συναλλαγές του δικτύου της. Στα νεόδμητα ακίνητα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,1%, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα στο 3,3%. Η αξία του συγκεκριμένου δείγματος είναι ότι δείχνει σε ποιες περιοχές, μέσα στο ίδιο δίκτυο συναλλαγών, οι τιμές κινήθηκαν πολύ πάνω από τον μέσο όρο.
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις δεν περιορίζονται στις παραδοσιακά ακριβές περιοχές. Στα στοιχεία της RE/MAX ξεχωρίζουν το Ρέθυμνο με αύξηση 23,1% στα νεόδμητα, η Θάσος με 16,3%, η Κασσάνδρα με 11,6%, η Ηγουμενίτσα με 11,1%, η Σιθωνία με 10,5% και η Καβάλα με 10%. Στα παλαιά ακίνητα ξεχωρίζουν τα Ιωάννινα με 16,7%, ο Βόλος με 16%, η Ηγουμενίτσα και η Καλαμάτα με 14,3%, καθώς και ο Πύργος με 11,1%.
Στην Αττική, το Ελληνικό καταγράφει ισχυρή άνοδο στα νεόδμητα με 21,2%, ενώ η Δάφνη εμφανίζει αύξηση 10,1%. Στα παλαιά ακίνητα, η Καλλιθέα ανεβαίνει 8,8%, ενώ στον Πειραιά και στις όμορες περιοχές ξεχωρίζουν η Νίκαια, με 11,1% στα νεόδμητα και 7,1% στα παλαιά, και ο Κορυδαλλός, με 9,5% στα παλαιά.
Το κοινό στοιχείο πίσω από αυτές τις περιοχές είναι ότι οι περισσότερες δεν ανήκουν στην «πρώτη γραμμή» των περιζήτητων αγορών. Το Ελληνικό αποτελεί ειδική περίπτωση, καθώς συνδυάζει ήδη υψηλές τιμές στα νεόδμητα με ισχυρή άνοδο, δείχνοντας ότι η προσδοκία υπεραξίας παραμένει ενεργή ακόμη και σε ακριβές αγορές.
Το βασικό συμπέρασμα για το 2025 είναι ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν έχει περάσει σε φάση διόρθωσης, αλλά σε φάση επιλογής. Δεν αρκεί πλέον η γενική άνοδος της αγοράς για να ανεβάσει τις τιμές με παρόμοιο τρόπο. Οι περιοχές με τουριστική ζήτηση, υπό εκτέλεση μεγάλα έργα, περιορισμένη προσφορά ή χαμηλότερη αφετηρία τιμών μπορούν να συνεχίσουν να υπεραποδίδουν. Αντίθετα, σε πιο ώριμες ή ήδη ακριβές αγορές, η άνοδος γίνεται πιο δύσκολη και εξαρτάται περισσότερο από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.
