Οι παραδοσιακοί προορισμοί διαχείρισης μεγάλων περιουσιών διέρχονται περίοδο αναταραχής. Το Ηνωμένο Βασίλειο κατήργησε από τον Απρίλιο του 2025 το ιστορικό καθεστώς non- domiciled, η Ισπανία έκλεισε τη Golden Visa, η Πορτογαλία απομάκρυνε το σχήμα της από το ακίνητο και η Ιρλανδία τερμάτισε το επενδυτικό της πρόγραμμα. Σε μια Ευρώπη που στενεύει, η Ελλάδα έχει αναδειχθεί σε έναν από τους ελάχιστους λειτουργικούς κόμβους προσέλκυσης διεθνούς κεφαλαίου, με όπλα τη γεωγραφική της θέση, την ένταξη στους ευρωπαϊκούς θεσμούς και ένα ώριμο πλέγμα κινήτρων: το Non-Dom (άρθρο 5Α ΚΦΕ), τα Family Offices (άρθρο 71Η ΚΦΕ) και τη Golden Visa. Ο ν. 5222/2025 αναμόρφωσε και τα τρία.
Το καθεστώς Non-Dom (άρθρο 5Α ΚΦΕ)
Έναντι της κοινής προοδευτικής κλίμακας (ανώτατος οριακός συντελεστής 44%), το άρθρο 5Α – που εισήχθη με τον ν. 4646/2019 – εισάγει κατ’ αποκοπή φορολόγηση του εισοδήματος αλλοδαπής προέλευσης. Προϋποθέσεις υπαγωγής: το φυσικό πρόσωπο να μην ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας τα 7 από τα 8 προηγούμενα έτη και να επενδύσει τουλάχιστον €500.000 στην Ελλάδα εντός τριετίας. Η κρίσιμη λεπτομέρεια: η επένδυση δεν απαιτείται εφόσον ο ενδιαφερόμενος κατέχει άδεια διαμονής Golden Visa — η οποία έτσι «ξεκλειδώνει» το
Non-Dom χωρίς πρόσθετο κόστος
Ο υπαγόμενος καταβάλλει €100.000 ετησίως για το σύνολο του αλλοδαπού εισοδήματος, ανεξαρτήτως ύψους, επί δεκαπέντε (15) έτη· για κάθε συγγενή που επεκτείνεται η υπαγωγή προστίθενται €20.000. Με την καταβολή εξαντλείται κάθε φορολογική υποχρέωση για το αλλοδαπό εισόδημα, το οποίο δεν δηλώνεται καν στην Ελλάδα.
Ο ν. 5222/2025 (άρθρο 206, ισχύς 28.07.2025) κινήθηκε σε δύο άξονες. Διευκόλυνε: κατήργησε την υποχρέωση δημιουργίας νέας θέσης εργασίας και έθεσε την ενημέρωση της προηγούμενης χώρας κατοικίας υπό τον όρο της αμοιβαιότητας. Παράλληλα, αποσαφήνισε την απαλλαγή από φόρο κληρονομιάς και δωρεάς, ώστε να καλύπτει πλέον μόνο την κινητή αλλοδαπή περιουσία – τα ακίνητα στην αλλοδαπή εξαιρούνται, στοιχείο που πρέπει να ενσωματώνεται στον κληρονομικό σχεδιασμό. Συμπληρωματικά, ο ν. 5219/2025 μείωσε από 10 σε 5 έτη την περίοδο μη κατοικίας του κληρονομουμένου ώστε η αλλοδαπή κινητή περιουσία του να εξαιρείται του φόρου.
Family Offices (άρθρο 71Η ΚΦΕ)
Αν το Non-Dom βελτιστοποιεί το άτομο, η Εταιρεία Ειδικού Σκοπού Διαχείρισης Οικογενειακής Περιουσίας – που θεσπίστηκε με τον ν. 4778/2021 – είναι ο θεσμικός ενορχηστρωτής της περιουσίας. Με τον ν. 5222/2025 (άρθρο 211), το όριο ετήσιων λειτουργικών δαπανών στην Ελλάδα μειώθηκε από €1.000.000 στο €500.000, ενώ διατηρείται η υποχρέωση απασχόλησης τουλάχιστον πέντε εργαζομένων εντός 12 μηνών, που διασφαλίζει την πραγματική υπόσταση (substance).
Τα έσοδα προσδιορίζονται με τη μέθοδο «Cost-Plus 7%»: επί των λειτουργικών δαπανών εφαρμόζεται περιθώριο 7%, που φορολογείται με συντελεστή νομικών προσώπων 22%. Επί δαπανών €500.000, ο εταιρικός φόρος είναι μόλις €7.700. Οι εσωτερικές πράξεις μεταξύ του Family Office και των μελών αντιμετωπίζονται ως πράξεις εντός ενιαίας οντότητας, εκτός πεδίου ΦΠΑ (άρθρο 3 παρ. 1 ν. 2859/2000), αποφεύγοντας τον συντελεστή 24%.
Η σημαντικότερη καινοτομία είναι θωρακιστική: για σκοπούς φορολογικής κατοικίας, η παροχή υπηρεσιών ελληνικού Family Office προς αλλοδαπές εταιρείες της οικογένειας δεν στοιχειοθετεί τόπο πραγματικής διοίκησης στην Ελλάδα – αίροντας τον κίνδυνο τεκμαρτής μεταφοράς της κατοικίας τους. Το πεδίο διευρύνθηκε επίσης σε συμβουλευτικές υπηρεσίες προς trustees.
Golden Visa (2024–2026)
Η Golden Visa εξασφαλίζει πενταετή ανανεώσιμη άδεια, ελεύθερη μετακίνηση στη Σένγκεν χωρίς υποχρέωση ελάχιστης παραμονής και συμπερίληψη της οικογένειας. Η μεταρρύθμιση του 2024 (ν. 5100/2024) κατήργησε το ενιαίο όριο των €250.000 και εισήγαγε ζώνες: €800.000 (Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη, νησιά άνω των 3.100 κατοίκων), €400.000 (υπόλοιπη Ελλάδα) και €250.000 αποκλειστικά για μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέου.
Δύο διορθώσεις σε σχέση με την κοινή αντίληψη: ο κανόνας του ενιαίου ακινήτου 120 τ.μ. ισχύει και στις δύο κύριες ζώνες (όχι μόνο στη Ζώνη Β), ενώ η απαγόρευση βραχυχρόνιων μισθώσεων ισχύει για όλα τα ακίνητα Golden Visa, με πρόστιμο €50.000 και ανάκληση.
Διατηρούνται και χρηματοοικονομικές διαδρομές (ενδεικτικά €350.000 σε μερίδια ΟΣΕΚΑ, €500.000 σε ομόλογα/καταθέσεις), καθώς και η διαδρομή startup των €250.000 (ν. 5162/2024).
Η συνδυαστική αρχιτεκτονική και η αριθμητική της
Για οικογένειες εκτός ΕΕ, η ακολουθία είναι σαφής: η Golden Visa ως πύλη και Σένγκεν, που απαλλάσσει από την επένδυση €500.000 για το Non-Dom, με το Family Office να αναλαμβάνει τη θωρακισμένη, κεντρική διαχείριση.
Παράδειγμα: τετραμελής οικογένεια με ετήσιο εισόδημα αλλοδαπής προέλευσης €5.000.000.
Στην ίδια δομή, ένα Family Office με δαπάνες €500.000 προσθέτει εταιρικό φόρο μόλις €7.700, προσφέροντας substance και απαλλαγή ΦΠΑ· μια επένδυση Golden Visa ολοκληρώνει την εικόνα.
Στρατηγική συμμόρφωση
Η αξία αποδεσμεύεται μόνο μέσα από σχεδιασμό και συμμόρφωση. Κρίσιμα σημεία:
- Πραγματική υπόσταση του Family Office: ουσιαστικοί εργαζόμενοι και δαπάνες, όχι τυπικοί, ώστε η δομή να αντέχει σε αμφισβήτηση.
- Ενδοομιλική τιμολόγηση: επειδή η τιμολόγηση γίνεται προς συνδεδεμένα πρόσωπα, ενδέχεται να απαιτείται τεκμηρίωση transfer pricing (άρθρα 50–51 ΚΦΕ).
- Όριο της απαλλαγής κληρονομιών: η απαλλαγή καλύπτει την κινητή αλλοδαπή περιουσία· τα αλλοδαπά ακίνητα δεν εμπίπτουν.
- Επιλέξιμες επενδύσεις 5Α: είδος, διαδικασία και τήρηση της τριετίας ορίζονται ειδικά (ΚΥΑ 46834/2023)· η μη ολοκλήρωση αναιρεί αναδρομικά την υπαγωγή.
- Συμμόρφωση Golden Visa: τήρηση του κανόνα 120 τ.μ./ενιαίου ακινήτου και της απαγόρευσης βραχυχρόνιων μισθώσεων, ως όρων ισχύος της άδειας.
Συμπέρασμα
Σε μια Ευρώπη όπου τα ανταγωνιστικά καθεστώτα συρρικνώνονται, ο συνδυασμός Non-Dom, Family Office και Golden Visa – όπως αναβαθμίστηκε με τον ν. 5222/2025 – αποτελεί ολοκληρωμένη επιλογή για τη θωράκιση, την ανάπτυξη και τη διαγενεακή μεταβίβαση της οικογενειακής περιουσίας. Εκεί ακριβώς, στη λεπτομέρεια της εφαρμογής, εντοπίζεται και η προστιθέμενη αξία της εξειδικευμένης νομικής συμβουλής.
