Το κράτος βοηθά περισσότερους ανθρώπους να αγοράσουν σπίτι, κυρίως προσφέροντας φθηνότερα στεγαστικά δάνεια. Αυτό είναι από τη μια πλευρά σημαντικό, γιατί μειώνει τη δόση και δίνει σε νοικοκυριά που έμεναν στο ενοίκιο μια πραγματική δυνατότητα να αποκτήσουν δική τους κατοικία.
Το πρόβλημα είναι ότι τα σπίτια που πωλούνται ή νοικιάζονται δεν αυξάνονται με τον ίδιο ρυθμό. Έτσι, περισσότεροι αγοραστές αναζητούν κατοικία μέσα σε μια αγορά με λίγες επιλογές και υψηλές τιμές. Με απλά λόγια, η Ελλάδα χρηματοδοτεί την αγορά σπιτιού πιο γρήγορα από όσο καταφέρνει να αυξήσει τα διαθέσιμα σπίτια, οδηγώντας ίσως σε περαιτέρω πληθωρισμό.
Το φθηνό δάνειο που συναντά μια αγορά με λίγα σπίτια
Στις 11 Μαΐου, η επίσημη απορρόφηση του «Σπίτι μου ΙΙ» έφθανε το 88,7%, με 14.157 εγκεκριμένα δάνεια αξίας 1,706 δισ. ευρώ. Στοιχεία έως τις 14 Μαΐου ανέβασαν τις εγκρίσεις σε 14.332. Υπενθυμίζεται πως η χρηματοδότηση μπορεί να καλύψει έως το 90% της αξίας και το μισό δάνειο είναι άτοκο. Πρόκειται δηλαδή για πραγματικό όφελος, το οποίο όμως αφορά την αγορά υφιστάμενων ακινήτων και όχι την κατασκευή νέων.
Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 και τα ενοίκια κατά 7,1% τον Ιούνιο. Αυτό φυσικά δεν αποδεικνύει ότι το πρόγραμμα προκάλεσε τις ανατιμήσεις, οι οποίες είχαν ξεκινήσει πολύ νωρίτερα. Η οικονομική λογική, ωστόσο, είναι σαφής. Όταν περισσότερη χρηματοδοτούμενη ζήτηση συναντά σταθερή προσφορά, ένα μέρος του οφέλους του αγοραστή μπορεί να περάσει στην τιμή του πωλητή.
Από την άλλη πλευρά της εξίσωσης, η οικοδομή ανακάμπτει. Στο πρώτο δίμηνο του 2026 οι άδειες κατοικιών αυξήθηκαν κατά 68,6% και ο δομήσιμος όγκος κατά 61,5%. Η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει μεγάλο μέρος της ανόδου στη χαμηλή βάση σύγκρισης, μετά την αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν στο 2,7% του ΑΕΠ και το κόστος κατασκευής είναι 27,9% υψηλότερο από το 2021. Οι developers δεν κατασκευάζουν εκεί όπου υπάρχει κοινωνική ανάγκη, αλλά εκεί που το έργο μπορεί να αποδώσει.
Σημειωτέων, υπάρχει και ένα μεγάλο απόθεμα που εμφανίζεται ως κενό. Η Απογραφή του 2021 κατέγραψε 2,278 εκατ. κενές κατοικίες. Σχεδόν 1,5 εκατ. ήταν παραθεριστικές ή δευτερεύουσες, ενώ 407.000 καταγράφηκαν ως διαθέσιμες προς ενοικίαση και 60.000 προς πώληση. Ένα κενό ακίνητο δεν είναι κατ’ ανάγκην διαθέσιμο στην αγορά σπίτι. Μπορεί να βρίσκεται σε λάθος περιοχή, να απαιτεί ακριβή ανακαίνιση ή να έχει πολλούς συνιδιοκτήτες και σημαντικές νομικές εκκρεμότητες.
Οι βεβαιώσεις αυξάνονται, τα πραγματικά διαθέσιμα σπίτια πολύ λιγότερο
Η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», προϋπολογισμού 500 εκατ. ευρώ, επιχειρεί θεωρητικά να ξεμπλοκάρει αυτό το απόθεμα. Προσφέρει έως 36.000 ευρώ και κάλυψη έως του 95% των επιλέξιμων δαπανών. Για τα κλειστά ακίνητα προβλέπει πενταετή χρήση ως κύρια κατοικία ή μακροχρόνια μίσθωση, σταθερό μίσθωμα για τα πρώτα τρία χρόνια και αποκλεισμό της βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης.
Οι αριθμοί δείχνουν πόσο δύσκολη είναι η ενεργοποίηση της προσφοράς. Στις 30 Ιουλίου είχαν εκδοθεί περίπου 77.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας. Οι 70.000 αφορούσαν σπίτια για ιδιοκατοίκηση και μόνο οι 7.000 τα κλειστά ακίνητα. Κοινώς, σχεδόν εννέα στις δέκα βεβαιώσεις βελτιώνουν το υπάρχον απόθεμα, χωρίς να προσθέτουν διαθέσιμη κατοικία στην αγορά.
Επιπλέον, ούτε οι 7.000 βεβαιώσεις ισοδυναμούν με 7.000 νέα διαθέσιμα σπίτια. Η βεβαίωση δεν αποτελεί έγκριση χρηματοδότησης και, στις 5 Αυγούστου, δεν υπήρχε επαληθεύσιμος αριθμός κατοικιών που είχαν ανακαινιστεί και φυσικά επιστρέψει στη μακροχρόνια αγορά. Αυτό μένει να φανεί το 2027 και το 2028.
Η εξίσωση γίνεται δυσκολότερη στις περιοχές με ισχυρή εξωτερική και τουριστική ζήτηση. Οι καθαρές εισπράξεις ξένων κεφαλαίων για αγορά ακινήτων έφθασαν τα 12,4 δισ. ευρώ από το 2019 έως το 2025. Το πρώτο τρίμηνο του 2026 ανήλθαν σε 511,6 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 43,4%. Τα αιτήματα Golden Visa μειώθηκαν κατά 52,2% μετά τους αυστηρότερους όρους, αλλά το κόστος ευκαιρίας της μακροχρόνιας μίσθωσης παραμένει υψηλό όπου υπάρχουν αποδοτικότερες χρήσεις.
Εν κατακλείδι, η Ελλάδα δεν έχει μόνο στεγαστικό έλλειμμα. Έχει έλλειμμα παραγωγικότητας της κατοικίας. Δυσκολεύεται να μετατρέψει γρήγορα κεφάλαια, οικόπεδα και κενά ακίνητα σε κατάλληλα και προσιτά σπίτια. Τα προγράμματα αγοράς δεν απέτυχαν. Πέτυχαν τον στόχο της χρηματοδοτικής πρόσβασης. Αν η επιτυχία μετριέται με εγκρίσεις και απορρόφηση, η εικόνα είναι θετική. Αν μετριέται με τις πρόσθετες κατοικίες που πραγματικά μπαίνουν στην αγορά, τότε η εικόνα είναι ανάμεικτη.
