Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται ξανά σε μια φάση που προκαλεί έντονη συζήτηση. Οι τιμές πώλησης έχουν επιστρέψει όχι μόνο στα επίπεδα πριν από την κρίση, αλλά σε αρκετές περιπτώσεις τα έχουν ξεπεράσει. Στην Αττική, για παράδειγμα, οι μέσες τιμές εμφανίζονται πλέον διπλάσιες σε σχέση με το χαμηλότερο σημείο της προηγούμενης δεκαετίας, μια εξέλιξη που αποτυπώνει την ταχύτητα της ανάκαμψης από το 2017 και έπειτα. Στη Θεσσαλονίκη η εικόνα είναι ανάλογη, με τις τιμές να καταγράφουν άνοδο 95% από τα χαμηλά, ενώ σε πανελλαδικό επίπεδο η αύξηση φτάνει το 82%.
Αν συγκριθεί η σημερινή κατάσταση με το ιστορικό υψηλό του 2008, προκύπτει πως η Αττική έχει ξεπεράσει εκείνη την κορυφή κατά 10,6%, ενώ στη Θεσσαλονίκη η διαφορά είναι οριακή, μόλις 2,7%. Σε επίπεδο χώρας, η υπέρβαση έναντι του 2008 είναι 5,2%. Αυτές οι ενδείξεις επιβεβαιώνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων, ύστερα από μια μακρά περίοδο καθίζησης, έχει εισέλθει σε τροχιά διαρκούς ανόδου.
Η πιο πρόσφατη εικόνα, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το δεύτερο τρίμηνο του 2025, δείχνει ότι οι τιμές κατοικιών στη χώρα κατέγραψαν ετήσια αύξηση 7,3%, ποσοστό υψηλότερο από εκείνο του πρώτου τριμήνου που δεν ξεπέρασε το 7%. Στην Αττική η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5,9%, στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις στο 8,5%, ενώ στη Θεσσαλονίκη υπήρξε επιβράδυνση, με τον ετήσιο ρυθμό να περιορίζεται στο 8,8% από 10,1% τρεις μήνες νωρίτερα. Οι διαφοροποιήσεις αυτές αναδεικνύουν ότι η ανοδική τάση είναι γενικευμένη, αλλά όχι απολύτως ομοιόμορφη.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διαφοροποίηση ανάμεσα σε νεόδμητα και μεταχειρισμένα ακίνητα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι η δυναμική μετατοπίζεται προς τα παλαιότερα σπίτια, με τις τιμές τους να αυξάνονται κατά 7,6% στο δεύτερο τρίμηνο, έναντι 6,4% στο πρώτο. Αντίθετα, οι νεόδμητες κατοικίες εμφάνισαν ελαφρά κάμψη στον ρυθμό ανόδου, από 7,6% στο πρώτο τρίμηνο σε 6,8% στο δεύτερο. Η διαφοροποίηση αυτή δεν είναι τυχαία, καθώς αντανακλά την επίδραση του προγράμματος «Σπίτι Μου», το οποίο παρέχει ευνοϊκή χρηματοδότηση σε πολίτες έως 50 ετών για την αγορά ακινήτων που χτίστηκαν πριν από το 2007 και έχουν τιμή πώλησης έως 250.000 ευρώ.
Το γεγονός ότι το πρόγραμμα αφορά αποκλειστικά μεταχειρισμένα σπίτια ηλικίας άνω των είκοσι ετών εξηγεί γιατί οι τιμές σε αυτή την κατηγορία ενισχύθηκαν τόσο αισθητά. Παράλληλα, η ύπαρξη ανώτατου ορίου τιμής λειτούργησε ως σημείο αναφοράς για την αγορά, με αποτέλεσμα ακίνητα που πριν από την εφαρμογή του προγράμματος κοστολογούνταν στις 170.000 ή 200.000 ευρώ, να βγαίνουν πλέον στην αγορά με ζητούμενο τίμημα κοντά στις 250.000 ευρώ. Σε αρκετές περιπτώσεις, οι εκτιμητές των τραπεζών αποτιμούν χαμηλότερα τα ίδια ακίνητα, γεγονός που αναγκάζει τους δανειολήπτες να καλύψουν με περισσότερα ίδια κεφάλαια τη διαφορά, αφού το δάνειο βασίζεται στην εκτίμηση και όχι στην τελική συμφωνημένη τιμή.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι οι πολιτικές παρεμβάσεις, ακόμη και όταν στοχεύουν στη διευκόλυνση της πρόσβασης στη στέγη, μπορεί να έχουν και απρόβλεπτες παρενέργειες. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς ακινήτων, η ξαφνική αύξηση της ζήτησης που προκάλεσε το πρόγραμμα φαίνεται να οδήγησε σε ανατιμήσεις οι οποίες, χωρίς αυτή την παράμετρο, θα μπορούσαν να είναι χαμηλότερες κατά 10% έως 15%. Το αποτέλεσμα είναι ότι η προσπάθεια στήριξης ορισμένων κατηγοριών αγοραστών συνοδεύτηκε από πρόσθετη πίεση σε όσους αναζητούν πιο οικονομικές επιλογές, σε μια συγκυρία όπου η γενική τάση των τιμών παραμένει ανοδική.
Πίσω από τα νούμερα βρίσκεται η βασική διαπίστωση ότι η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να κινείται από ένα μείγμα παραγόντων. Από τη μία πλευρά, η ανάκαμψη της οικονομίας και η αύξηση της ζήτησης από Έλληνες και ξένους αγοραστές, και από την άλλη οι στοχευμένες πολιτικές που πυροδοτούν ζήτηση σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς. Το αποτέλεσμα είναι η διαρκής άνοδος των τιμών, που αν και αντικατοπτρίζει την εμπιστοσύνη στην αγορά, ταυτόχρονα δημιουργεί ανησυχίες για τη βιωσιμότητα της πρόσβασης στη στέγη, ιδίως για τα νεότερα νοικοκυριά.
Συνολικά, η εικόνα που διαμορφώνεται στο δεύτερο τρίμηνο του 2025 δείχνει μια αγορά σε πλήρη ανάκαμψη, με τις τιμές να ξεπερνούν, σε πολλές περιπτώσεις, τα προ κρίσης επίπεδα. Η Αττική και η Θεσσαλονίκη βρίσκονται στην πρώτη γραμμή αυτής της πορείας, ενώ η διαφοροποίηση ανάμεσα σε νεόδμητα και παλαιότερα ακίνητα αναδεικνύει τον ρόλο που παίζουν τα ειδικά προγράμματα. Η μεγάλη πρόκληση για το επόμενο διάστημα θα είναι πώς η πολιτεία και η αγορά θα καταφέρουν να ισορροπήσουν ανάμεσα στην ανάγκη για στήριξη της ζήτησης και στη διατήρηση της προσιτότητας για τους πολίτες.
