Στην εγχώρια αγορά ακινήτων συναντά κανείς ένα φαινομενικά παράδοξο γεγονός. Τα μικρότερα σε επιφάνεια ακίνητα με χρήση κατοικίας, είναι ακριβότερα ως προς τη μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με τα ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας. Παράγοντες όπως η αυξημένη ζήτηση, η επενδυτική λογική, η περιορισμένη προσφορά και η υψηλότερη ρευστότητα εξηγούν γιατί τα μικρά ακίνητα αποκτούν premium αποτίμηση στην ελληνική κτηματαγορά.
Σε πρώτη ανάγνωση, το φαινόμενο μοιάζει αντιφατικό. Θα περίμενε κανείς ότι όσο μεγαλύτερο είναι ένα ακίνητο, τόσο ακριβότερο θα είναι και το τίμημα ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, στην ελληνική αγορά κατοικίας συμβαίνει συχνά το αντίθετο καθώς τα μικρά διαμερίσματα πωλούνται ακριβότερα ανά τ.μ. από τις μεγαλύτερες κατοικίες.
Πρόκειται για μια τάση που αποτυπώνεται όλο και ευκρινέστερα σε πολλές περιοχές της χώρας. Εντονότερο είναι το φαινόμενο στα μεγάλα αστικά κέντρα και κυρίως στην Αθήνα. Ενδεικτικά, ένα μικρό διαμέρισμα κάτω των 50 τ.μ. μπορεί να φτάνει ακόμη και τα 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν ένα ακίνητο άνω των 100 τ.μ. κινείται σε επίπεδα της τάξης των 3.200 ευρώ ανά τ.μ. Η εικόνα αυτή, αν και φαινομενικά παράδοξη, έχει συγκεκριμένη εξήγηση.
Η ζήτηση μετατοπίζεται στις μικρές κατοικίες
Ο πρώτος λόγος έχει να κάνει με τη σύνθεση της ζήτησης. Σήμερα, ένα μεγάλο μέρος των αγοραστών δεν αναζητεί μεγάλες κατοικίες οικογενειακού τύπου, αλλά μικρότερα, πιο ευέλικτα και πιο εμπορεύσιμα ακίνητα.
Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται επενδυτές, διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων, νέοι επαγγελματίες, αλλά και αγοραστές που αναζητούν ένα χαμηλότερο συνολικό κόστος εισόδου στην αγορά. Η συγκέντρωση του ενδιαφέροντος στις μικρές μονάδες αυξάνει τον ανταγωνισμό και ωθεί υψηλότερα την τιμή ανά τετραγωνικό.
Το συνολικό κεφάλαιο παίζει καθοριστικό ρόλο
Ακόμη και όταν το τίμημα ανά τετραγωνικό μέτρο είναι υψηλότερο, το συνολικό ποσό που απαιτείται για την αγορά ενός μικρού διαμερίσματος παραμένει χαμηλότερο από εκείνο ενός μεγάλου ακινήτου. Αυτό κάνει τα μικρότερα ακίνητα προσβάσιμα σε μεγαλύτερο αριθμό δυνητικών αγοραστών. Επί της ουσίας, η χαμηλότερη απαίτηση σε αρχικό κεφάλαιο διευκολύνει τόσο τους εγχώριους όσο και τους ξένους επενδυτές, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις τα μικρά διαμερίσματα ευθυγραμμίζονται καλύτερα με επενδυτικές στρατηγικές που συνδέονται με συγκεκριμένα όρια τοποθέτησης κεφαλαίων. Όσο μικρότερο είναι το «εισιτήριο εισόδου», τόσο μεγαλύτερο είναι το εύρος του δυνητικού αγοραστικού κοινού.
Η απόδοση κυρίαρχος παράγοντας επιλογής ενός ακινήτου
Ένας ακόμη κρίσιμος παράγοντας είναι η απόδοση. Σε πολλές περιπτώσεις, τα μικρά διαμερίσματα προσφέρουν καλύτερη σχέση μεταξύ επενδυμένου κεφαλαίου και δυνητικού εισοδήματος. Μπορούν να ενοικιαστούν ευκολότερα, συχνά έχουν υψηλότερες πληρότητες και είναι πιο ευέλικτα ως προς τη χρήση τους.
Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν πληρώνει απλώς για τετραγωνικά μέτρα, αλλά για λειτουργικότητα, εμπορικότητα και δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι πολλοί επενδυτές δεν αγοράζουν μέγεθος αινήτου αλλά απόδοση. Η συγκεκριμένη λογική οδηγεί σε υψηλότερες αποτιμήσεις για μικρότερα ακίνητα που έχουν ισχυρά επενδυτικά χαρακτηριστικά.
Η προσφορά ποιοτικών μικρών ακινήτων είναι περιορισμένη
Την ίδια στιγμή, η προσφορά δεν επαρκεί πάντα για να καλύψει τη ζήτηση. Ιδιαίτερα σε περιοχές με ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα ανακαινισμένα μικρά διαμερίσματα ή οι μικρές κατοικίες που είναι νομικά τακτοποιημένες και έτοιμες προς αξιοποίηση παραμένουν σχετικά περιορισμένα ως προς τον διαθέσιμο αριθμό τους.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα η αγορά να αποδίδει πρόσθετη αξία σε ακίνητα που συνδυάζουν σωστή τοποθεσία, λειτουργική διαρρύθμιση, καλή κατάσταση και δυνατότητα άμεσης εκμετάλλευσης. Όταν το «καλό προϊόν» είναι σπάνιο, η σπανιότητα μεταφράζεται σχεδόν αναπόφευκτα σε υψηλότερη τιμή.
Η ρευστότητα δίνει premium
Σημαντικό ρόλο παίζει και η δυνατότητα μεταπώλησης. Τα μικρά ακίνητα απευθύνονται σε ευρύτερο αγοραστικό κοινό και συνήθως αλλάζουν χέρια ευκολότερα και ταχύτερα από τις μεγαλύτερες κατοικίες. Η υψηλότερη ρευστότητα θεωρείται πλεονέκτημα, ιδίως για επενδυτές που δεν εξετάζουν μόνο την αγορά, αλλά και την επόμενη ημέρα της επένδυσής τους. Ένα ακίνητο που μπορεί να πωληθεί γρηγορότερα και σε περισσότερους ενδιαφερόμενους, αποκτά από μόνο του μία μορφή υπεραξίας σε επίπεδο αποτίμησης.
Παρά την ισχυρή αυτή τάση, οι επαγγελματίες της αγοράς επισημαίνουν ότι δεν είναι όλα τα μικρά διαμερίσματα εξίσου ελκυστικά. Η υψηλή τιμή ανά τετραγωνικό δεν αποτελεί από μόνη της εγγύηση αξίας ή απόδοσης. Αντίθετα, ένα από τα συνηθέστερα λάθη είναι η υπεραξία ως προς την τιμή, για ένα μικρό ακίνητο που δεν διαθέτει τα σωστά ποιοτικά και επενδυτικά χαρακτηριστικά. Η τοποθεσία, η πραγματική ζήτηση στην περιοχή, η ποιότητα ανακαίνισης, η νομιμότητα, τα λειτουργικά έξοδα και η δυνατότητα μίσθωσης ή μεταπώλησης παραμένουν καθοριστικοί παράγοντες.
Η στρατηγική υπερισχύει της τιμής ανά τετραγωνικό
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι στην αγορά ακινήτων η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο δεν ταυτίζεται πάντα με την πραγματική αξία. Η αγορά επιβραβεύει τα ακίνητα που έχουν ζήτηση, ευχέρεια αξιοποίησης, μεγαλύτερη ρευστότητα και καλύτερη επενδυτική προοπτική.
Επί της ουσίας αυτό που κάποιοι χαρακτηρίζουν ως «παράδοξο» της ελληνικής αγοράς ακινήτων, εν τέλει δεν είναι παράδοξο. Πρόκειται για το αποτέλεσμα μιας αγοράς όπου η ζήτηση εστιάζει στις μικρές και αποδοτικές μονάδες, ενώ η ποιοτική προσφορά παραμένει περιορισμένη. Σε αυτό το περιβάλλον, η στρατηγική αποδεικνύεται σημαντικότερη από το μέγεθος, και η αξία καθορίζεται λιγότερο από τα τετραγωνικά και περισσότερο από την πραγματική χρησιμότητα και την επενδυτική δυναμική του ακινήτου.
