Φθηνά σπίτια μόνο στα συμβόλαια – Βουτιά στις αναγραφόμενες τιμές

Διπλάσια είναι η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σε ευρώ/τ.μ. συγκριτικά με την αναγραφόμενη τιμή στα συμβόλαια αγοραπωλησιών, καθώς διαμορφώνεται σε 2.583 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.330 ευρώ/τ.μ., σύμφωνα με σχετική πανελλαδική έρευνα της Prosperty, που παρουσιάστηκε χθες στο πλαίσιο του συνεδρίου ακινήτων Prodexpo 2025. Ακόμα μεγαλύτερο είναι το χάσμα με βάση την τελική αξία, καθώς οι πωλητές ζητούν 307.700 ευρώ κατά μέσον όρο, έναντι 105.000 ευρώ που είναι η μέση αναγραφόμενη αξία στα συμβόλαια αγοραπωλησίας.

Ζητούν ό,τι θέλουν

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, η μεγάλη αυτή απόσταση οφείλεται σε μια σειρά από λόγους, αρχής γενομένης από τις πολύ υψηλές, έως και εκτός πραγματικότητας, προσδοκίες πολλών πωλητών. «Ο καθένας ζητάει ό,τι θέλει, απουσία ενός αναγνωρισμένου γενικού δείκτη τιμών ανά περιοχή», τόνισε ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty, παρουσιάζοντας τα ευρήματα της έρευνας. Παράλληλα, είναι εμφανές ότι, επειδή οι αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται με τραπεζικό δανεισμό είναι η μειοψηφία, πολλές πράξεις εξακολουθούν να γίνονται με μετρητά (έστω κι αν η μεταφορά τους γίνεται διατραπεζικά), κάτι που επιτρέπει την αναγραφή των αντικειμενικών αξιών, που πλέον απέχουν σημαντικά από τις τιμές στις οποίες γίνονται οι πράξεις.

Το σημαντικότερο όμως, σύμφωνα με τον κ. Μαρκόπουλο, είναι ότι «παρατηρούμε μεγάλη αναντιστοιχία ανάμεσα στις ζητούμενες τιμές και στην πραγματική αξία των ακινήτων. Στην ανάλυσή μας είδαμε ότι από τις 131.000 διαθέσιμες κατοικίες προς πώληση, κι αφού εξαιρέσουμε εκείνες που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία πενταετία, στις υπόλοιπες περίπου 100.000, μόλις μία στις 10 είναι ανακαινισμένη». Παράλληλα, το 60% των κατοικιών που πωλούνται έχει κατασκευαστεί κατά τη «χρυσή» περίοδο της αντιπαροχής, την περίοδο των δεκαετιών 1960 και 1970. Κάπως έτσι, το 85% των ακινήτων παραμένει απούλητο για τουλάχιστον 6-8 μήνες και συχνότερα για ακόμα περισσότερο.

Την άποψη αυτή συμμερίστηκε σε παρέμβασή του και ο κ. Ιωάννης Ορφανός, εταίρος της Colliers Greece, ο οποίος, στο πλαίσιο της συζήτησης στρογγυλής τραπέζης μεταξύ στελεχών της ελληνικής αγοράς ακινήτων, που προηγήθηκε του συνεδρίου, ανέφερε ότι «στον τομέα των κατοικιών, δεν πουλάνε άνθρωποι που γνωρίζουν από ακίνητα. Πουλάνε κληρονόμοι ή άνθρωποι που συχνά δεν έχουν κοπιάσει για το ακίνητό τους. Ετσι, ορισμένοι νομίζουν ότι μπορούν να πουλήσουν ένα παλιό ακίνητο σε τιμές που είναι αντίστοιχες με ένα νεόδμητο ή πλήρως ανακαινισμένο σπίτι», σημείωσε ο κ. Ορφανός.

Οι τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών εκκινούν από τις 4.000 ευρώ/τ.μ. κατά μέσον όρο, κάτι που τις καθιστά λιγότερο ελκυστικές για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό. Υποχρεωτικά λοιπόν, σύμφωνα με τη μελέτη της Prosperty, η μεγαλύτερη έμφαση θα πρέπει να δοθεί σε εκτεταμένες επενδύσεις επανάχρησης και ανακαίνισης / αναβάθμισης υφιστάμενων ακινήτων, μέσω της ριζικής αναδιάρθρωσης των προσφερόμενων προγραμμάτων, που είναι ανεπαρκή για την αντιμετώπιση του προβλήματος (π.χ. «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», που προσφέρει μόλις 8.000 ευρώ για μια ανακαίνιση). Ταυτόχρονα, λείπουν και οι μεγάλες εκτάσεις για την ανάπτυξη κατοικιών σε μεγάλη κλίμακα, καθώς είναι λιγοστά τα οικόπεδα που ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ.

Σύμφωνα με την έρευνα, το πρόβλημα πλέον είναι ότι οι κοινωνικές αλλαγές τροφοδοτούν την κρίση στέγης, τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση. Μερικές από αυτές είναι η μείωση της ιδιοκατοίκησης, η δυσκολία πρόσβασης σε δανεισμό, αλλά και οι μεγαλύτερες ανάγκες, π.χ. λόγω των αυξημένων διαζυγίων, της ζήτησης από φοιτητές και νέους κ.τ.λ.

Ελλειμμα ακινήτων

Εν τω μεταξύ, μικρό καλάθι θα πρέπει να κρατάει κανείς και όσον αφορά το ενδεχόμενο τα ακίνητα των τραπεζών και των servicers να αποτελέσουν μέρος της λύσης του προβλήματος της ελλιπούς προσφοράς. Σύμφωνα με όσα ανέφερε ο κ. Τάσος Πανούσης, διευθύνων σύμβουλος της dovalue Greece, οι εταιρείες του κλάδου διαχειρίζονται σήμερα 11.000 ακίνητα. Από αυτά, το 60% είναι κατοικίες, ή 7.000, αλλά μόλις οι 2.000 είναι ώριμες προς αξιοποίηση. Η ίδια η dovalue διαχειρίζεται 1.800 ακίνητα, εκ των οποίων 1.300 είναι κατοικίες, αλλά μόλις 200 μπορούν να πουληθούν άμεσα. Μικρό αριθμό κατοικιών διαθέτει και η Eurobank, με τον κ. Ιάκωβο Γιαννακλή, αναπληρωτή διευθύνοντα σύμβουλο του τμήματος Retail and Digital Banking, να αναφέρει ότι «εμείς διαθέτουμε 2.000 ακίνητα, εκ των οποίων μόλις το 8% αφορά κατοικίες (160)».