Με το σταγονόμετρο βγαίνουν πλέον τα διαμερίσματα στην αγορά της Αθήνας, την ώρα που η ζήτηση επιμένει και οι τιμές, ιδίως στα μικρά σπίτια, ανεβάζουν στροφές. Τα στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας για το τέταρτο τρίμηνο του 2025 αποτυπώνουν μια αγορά σε μόνιμη ένταση, που μεταφράζεται σε περισσότερα δυάρια στις αγγελίες, λιγότερα μεσαία και μεγάλα ακίνητα, αλλά σχεδόν παντού ακριβότερα τετραγωνικά.
Τα μικρότερα σπίτια, λοιπόν, οδηγούν την αγορά, αφού στο σύνολο της Αθήνας, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 5,9%, φτάνοντας τις 21.439 αγγελίες, ωστόσο η τιμή τους κινήθηκε με διπλάσιο ρυθμό, κατά 10,3%, στα 2.848 ευρώ ανά τετραγωνικό. Πρόκειται για την κατηγορία που σηκώνει όλη την πίεση της πρώτης κατοικίας και της επένδυσης, με αποτέλεσμα ακόμη και μια μικρή αύξηση προσφοράς να μην αρκεί για να συγκρατήσει τις τιμές. Στον αντίποδα, τα διαμερίσματα από 81 έως 120 τ.μ. μειώθηκαν κατά 4,6% σε αριθμό, ενώ οι κατοικίες άνω των 121 τ.μ. υποχώρησαν κατά 7,3%, επιβεβαιώνοντας ότι η πραγματική έλλειψη εντοπίζεται στα μεγαλύτερα μεγέθη.
Η εικόνα αυτή γίνεται πιο καθαρή όταν σπάσει σε περιοχές. Στο κέντρο και πέριξ αυτού, ο Ζωγράφος ξεχωρίζει ως χαρακτηριστικό παράδειγμα αγοράς που στερεύει. Τα διαθέσιμα ακίνητα μειώνονται σε όλες τις κατηγορίες, με τη μεγαλύτερη πτώση στα σπίτια άνω των 121 τ.μ. (-28,8%), την ώρα που οι τιμές αυξάνονται έως και 12,8% στα μεσαία διαμερίσματα. Με απλά λόγια, λιγότερα σπίτια, ακριβότερα τετραγωνικά.
Στα βόρεια προάστια, η εικόνα είναι πιο σύνθετη αλλά εξίσου πιεστική. Στο Χαλάνδρι, τα μικρά διαμερίσματα κοστίζουν πλέον 3.840 ευρώ/τ.μ., αυξημένα κατά 11,4%, με τον αριθμό τους να ανεβαίνει μόλις κατά 2,2%. Το Μαρούσι κινείται ακόμη πιο έντονα, με άνοδο 14,3% στις τιμές των κατοικιών έως 80 τ.μ. και αύξηση 4,3% στην προσφορά, χωρίς όμως αυτό να φρενάρει την αγορά. Στον Χολαργό καταγράφεται η πιο εντυπωσιακή μεταβολή, καθώς τα μικρά διαμερίσματα ακριβαίνουν κατά 19,7% μέσα σε έναν χρόνο, ενώ οι αγγελίες των μεσαίων κατοικιών αυξάνονται κατά 16,3%, στοιχείο που δείχνει ότι κάθε νέο ακίνητο απορροφάται αρκετά γρήγορα.
Στα δυτικά προάστια, το μοτίβο επαναλαμβάνεται με χαμηλότερες τιμές αλλά υψηλούς ρυθμούς. Στο Περιστέρι, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 17% σε αριθμό, όμως η τιμή τους ενισχύθηκε κατά 9,4%, στα 2.511 ευρώ/τ.μ. Αντίθετα, οι μεγάλες κατοικίες μειώθηκαν κατά 3,5%, επιβεβαιώνοντας ότι το «άνοιγμα» της προσφοράς αφορά κυρίως τα μικρά μεγέθη. Νίκαια, Κορυδαλλός και Αιγάλεω κινούνται στην ίδια γραμμή, με διψήφιες αυξήσεις τιμών στα μικρά διαμερίσματα και οριακές μεταβολές στα μεγάλα, τα οποία παραμένουν λίγα.
Στα νότια προάστια, όπου οι τιμές βρίσκονται ήδη ψηλά, η αγορά δείχνει να πατά σε πιο σταθερό έδαφος, χωρίς όμως να χάνει τη δυναμική της. Στο Παλαιό Φάληρο, τα μικρά διαμερίσματα κοστίζουν 3.964 ευρώ/τ.μ., τιμή αυξημένη κατά 6,5%, με την προσφορά να ενισχύεται πάνω από 25% και τα σπίτια να φεύγουν από τις αγγελίες άμεσα. Στη Βούλα, τα μεγάλα ακίνητα φτάνουν τα 6.607 ευρώ/τ.μ., με μικρές αυξήσεις στην προσφορά, στοιχείο που διατηρεί την αγορά σφιχτή παρά το υψηλό επίπεδο τιμών. Στον Πειραιά και τον ευρύτερο αστικό ιστό του λεκανοπεδίου, το συμπέρασμα είναι κοινό, καθώς τα μικρά σπίτια κρατούν τα πρωτεία στις αυξήσεις, ενώ τα μεγαλύτερα γίνονται όλο και πιο δυσεύρετα. Στην Καλλιθέα, οι τιμές έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 11,5%, με τα μεσαία διαμερίσματα να λιγοστεύουν, ενώ παρόμοια εικόνα εμφανίζεται και στη Νέα Ιωνία.
Συνολικά, οι τελευταίοι τρεις μήνες του 2025 επιβεβαιώνουν ότι η αθηναϊκή αγορά κατοικίας παραμένει σε καθεστώς διαρκούς πίεσης. Η προσφορά αυξάνεται επιλεκτικά και κυρίως στα μικρά διαμερίσματα, όμως όχι αρκετά ώστε να καλύψει τη ζήτηση. Το αποτέλεσμα είναι ένα επίμονο έλλειμμα κατοικιών, με τις τιμές να ανεβαίνουν ακόμη και εκεί όπου οι αγγελίες πληθαίνουν.
