Το τελευταίο τρίμηνο του 2025 καταγράφει μια φάση εσωτερικής αναδιάρθρωσης της ελληνικής αγοράς κατοικίας, μετά από μια παρατεταμένη περίοδο γενικευμένης ανόδου. Οι ζητούμενες τιμές τόσο στις πωλήσεις όσο και στις ενοικιάσεις διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα, ωστόσο η εξέλιξή τους δεν είναι πλέον ομοιόμορφη. Η αγορά διαφοροποιείται ολοένα και περισσότερο ανά μέγεθος ακινήτου, χρήση και γεωγραφική περιοχή, με την Αττική και τη Θεσσαλονίκη να λειτουργούν ως βασικά σημεία αναφοράς. Εκεί φαίνεται πιο καθαρά πού συγκεντρώνεται η ενεργή ζήτηση και σε ποιες υποαγορές η απορρόφηση υψηλότερων τιμών αρχίζει να συναντά περιορισμούς.
Τα στοιχεία ζητούμενων τιμών από αγγελίες της Χρυσής Ευκαιρίας για το Δ’ τρίμηνο του 2025, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, παρουσιάζουν μια αγορά που παραμένει ακριβή, αλλά λειτουργεί πλέον με μεγαλύτερη επιλεκτικότητα. Τα μικρά και λειτουργικά ακίνητα εξακολουθούν να απορροφώνται ταχύτερα, ακόμη και σε αυξημένες τιμές ανά τετραγωνικό, ενώ στα μεσαία και μεγαλύτερα μεγέθη η δυναμική είναι πιο άνιση και εξαρτάται σε μεγαλύτερο βαθμό από την περιοχή, την ποιότητα και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι η πίεση δεν έχει υποχωρήσει, αλλά έχει αλλάξει μορφή, μεταφέροντας το βάρος της ανόδου σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς.
Στην Αττική, η Αθήνα εξακολουθεί να αποτελεί το επίκεντρο. Στις πωλήσεις, τα ακίνητα έως 80 τ.μ. αναδεικνύονται ξεκάθαρα ως το πιο «θερμό» τμήμα της αγοράς. Η ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό για αυτή την κατηγορία διαμορφώνεται πλέον κοντά στα 2.850 ευρώ, από περίπου 2.550 ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα, σημειώνοντας αύξηση άνω του 10%. Η άνοδος αυτή καταγράφεται παρά το γεγονός ότι το διαθέσιμο απόθεμα μικρών κατοικιών έχει αυξηθεί, στοιχείο που δείχνει ότι η ζήτηση εξακολουθεί να απορροφά υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό.
Στα μεσαία ακίνητα 81–120 τ.μ. η εικόνα είναι πιο συγκρατημένη. Οι ζητούμενες τιμές στην Αθήνα κινούνται κοντά στα 2.770 ευρώ ανά τετραγωνικό, από περίπου 2.610 ευρώ το 2024. Στα μεγάλα ακίνητα άνω των 121 τ.μ., η άνοδος των τιμών είναι οριακή, με τη ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται περίπου στα 3.040 ευρώ ανά τετραγωνικό, επίπεδο που παραπέμπει σε μια αγορά που πλησιάζει περισσότερο τη σταθεροποίηση, ιδίως όταν συνυπολογιστεί και η μείωση του διαθέσιμου αποθέματος.
Η Θεσσαλονίκη ακολουθεί παρόμοια πορεία, με την προσφορά να παραμένει πιο περιορισμένη. Στις πωλήσεις, τα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ. εμφανίζονται με ζητούμενες τιμές γύρω στα 2.770 ευρώ ανά τετραγωνικό, από περίπου 2.580 ευρώ έναν χρόνο πριν. Στα ακίνητα 81–120 τ.μ. οι ζητούμενες τιμές κινούνται κοντά στα 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στα 121 τ.μ. και άνω προσεγγίζουν τα 2.860 ευρώ, με το διαθέσιμο απόθεμα να μειώνεται σε όλες τις κατηγορίες, στοιχείο που συντηρεί την ανοδική πίεση.
Η εικόνα της ζήτησης γίνεται ακόμη πιο καθαρή όταν εξετάσει κανείς επιμέρους περιοχές. Στα δυτικά προάστια της Αθήνας, για παράδειγμα στη Νίκαια, οι ζητούμενες τιμές πώλησης για ακίνητα έως 80 τ.μ. διαμορφώνονται κοντά στα 2.300 ευρώ ανά τετραγωνικό, από επίπεδα κάτω των 2.000 ευρώ το προηγούμενο έτος. Στο Ίλιον, οι αντίστοιχες τιμές κινούνται γύρω στα 2.390 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Αιγάλεω προσεγγίζουν τα 2.470 ευρώ. Αντίστοιχη δυναμική καταγράφεται και στη Νέα Ιωνία, όπου επιλεγμένα μικρά ακίνητα εμφανίζονται κοντά στα 2.800–2.830 ευρώ ανά τετραγωνικό, καθώς και στην Ηλιούπολη, όπου οι ζητούμενες τιμές σε ορισμένες περιπτώσεις προσεγγίζουν τα 3.400–3.500 ευρώ.
Την ίδια στιγμή, η άνοδος στα μικρά ακίνητα δεν περιορίζεται μόνο στις πιο προσιτές περιοχές. Στον Χολαργό, οι ζητούμενες τιμές για διαμερίσματα έως 80 τ.μ. διαμορφώνονται κοντά στα 3.600 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Μαρούσι οι αντίστοιχες τιμές προσεγγίζουν τα 3.800 ευρώ. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η ζήτηση για μικρά και λειτουργικά ακίνητα εκτείνεται σε ολόκληρο το λεκανοπέδιο, με διαφορετικές διακυμάνσεις ανά περιοχή.
Στο σκέλος των ενοικιάσεων, η πίεση είναι πιο άμεση. Στην Αθήνα, τα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ. εμφανίζονται με ζητούμενο ενοίκιο γύρω στα 12,3 ευρώ ανά τετραγωνικό, από περίπου 11,4 ευρώ το 2024. Στα μεσαία ακίνητα 81–120 τ.μ. οι ζητούμενες τιμές κινούνται κοντά στα 10,5 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στα μεγάλα άνω των 121 τ.μ. διαμορφώνονται περίπου στα 12,2 ευρώ, με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή.
Στη Θεσσαλονίκη, η πίεση είναι εντονότερη στα μικρά ακίνητα. Τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. κινούνται γύρω στα 11,4 ευρώ ανά τετραγωνικό, από επίπεδα κάτω των 10 ευρώ το προηγούμενο έτος. Στα μεγαλύτερα μεγέθη, οι τιμές παραμένουν χαμηλότερες σε απόλυτους όρους, χωρίς ωστόσο να διακόπτεται η ανοδική τους πορεία.
Σε επίπεδο περιοχών της Αττικής, οι διαφοροποιήσεις είναι έντονες. Στην Ηλιούπολη, τα ενοίκια για μικρά διαμερίσματα κινούνται κοντά στα 12,1 ευρώ ανά τετραγωνικό, στον Χολαργό ξεπερνούν τα 13 ευρώ, ενώ στην Αργυρούπολη αγγίζουν τα 12,6 ευρώ. Στη Γλυφάδα, τα μικρά διαμερίσματα διαμορφώνονται περίπου στα 16,5 ευρώ ανά τετραγωνικό. Ακόμη και σε περιοχές που θεωρούνταν έως πρόσφατα πιο προσιτές, όπως το Αιγάλεω και η Νίκαια, τα μικρά διαμερίσματα κινούνται στην περιοχή των 11–11,5 και περίπου 9,7 ευρώ ανά τετραγωνικό αντίστοιχα.
Με αυτά τα δεδομένα, η αγορά κατοικίας μπαίνει στο 2026 με τις ίδιες βασικές τάσεις να παραμένουν ενεργές. Οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν, με τη ζήτηση να συγκεντρώνεται κυρίως στα μικρά και λειτουργικά ακίνητα, όπου η απορρόφηση παραμένει σταθερή. Στην Αττική, οι διαφοροποιήσεις μεταξύ περιοχών και κατηγοριών αναμένεται να ενταθούν, ενώ στη Θεσσαλονίκη τα επίπεδα τιμών συνεχίζουν να κινούνται προς αυτά της πρωτεύουσας.
