Tο φορολογικό καθεστώς που διέπει την εκμίσθωση ακινήτων μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb αποκτά πλέον σαφήνεια και μεγαλύτερη αυστηρότητα. Με την έκδοση ενός αναλυτικού οδηγού από την ΑΑΔΕ διευκρινίζονται οι νέες φορολογικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και διαχειριστών, που αφορούν τον ΦΠΑ, τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), τη διάρκεια των μισθώσεων, καθώς και τις διαδικασίες ανανέωσης των συμβάσεων.
Μια από τις βασικές επισημάνσεις του οδηγού είναι ότι ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μακροχρόνιας δεν εξαρτάται από το αν η συναλλαγή πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Αντιθέτως, ο προσδιορισμός γίνεται με βάση τη διάρκεια της διαμονής και τις παρεχόμενες υπηρεσίες. Συγκεκριμένα, κάθε διαμονή διαρκείας έως 59 ημερών, χωρίς παροχή επιπλέον υπηρεσιών, λογίζεται βραχυχρόνια μίσθωση και απαιτεί καταχώριση στο μητρώο της ΑΑΔΕ και έκδοση ΑΜΑ.
Παράλληλα, η κυβέρνηση προχωρά σε νέες παρεμβάσεις στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ηδη έχει τεθεί σε ισχύ η απαγόρευση νέων καταχωρίσεων Airbnb στα τρία πρώτα διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, ενώ επίκειται η επέκταση του μέτρου και σε άλλες περιοχές της χώρας.
Σύμφωνα με τον επικαιροποιημένο οδηγό της ΑΑΔΕ:
1. Από 1ης Ιανουαρίου 2024 ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διαρκείας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων (εφεξής στο κείμενο βραχυχρόνια μίσθωση). Ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξαρτήτως από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.
2. Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
3. Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
4. Ενας νέος ιδιοκτήτης – διαχειριστής ακινήτου, το οποίο ήταν εγγεγραμμένο από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη – διαχειριστή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, για να πραγματοποιήσει βραχυχρόνιες μισθώσεις εντός ή εκτός ψηφιακής πλατφόρμας απαιτείται να εγγράψει εκ νέου το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να λάβει νέο ΑΜΑ.
5. Ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι δύο ακινήτων επιπλωμένων χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων αποκτά σε κάθε περίπτωση εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.
6. Η βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο ακίνητα.
7. Σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% υπάγεται η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων όταν οι εκμισθωτές είτε είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω είτε είναι νομικά πρόσωπα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται.
8. Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο για βραχυχρόνια μίσθωση λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση ένα διαμέρισμα – μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια (το άθροισμα των οποίων θα είναι ίσο με το εμβαδόν του ενιαίου χώρου για τον οποίο έχει λάβει τον τρίτο ΑΜΑ) διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.
9. Ο ψιλός κύριος ενός ακινήτου δεν μπορεί να είναι διαχειριστής ακινήτου. Η μόνη περίπτωση να είναι διαχειριστής ακινήτου και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή.
10. Κάθε αλλοδαπό πρόσωπο που κατέχει εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα θα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ, τόσο για τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου όσο και για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (ΕΝΦΙΑ, υποβολή δηλώσεων φόρου εισοδήματος για τυχόν εισοδήματα που εισπράττει από τα ακίνητα). Οσοι αποκτούν εισόδημα από μίσθωση ακινήτου, βραχυχρόνια ή μη, πρέπει να αποκτήσουν ΑΦΜ για να δηλώσουν το εισόδημα αυτό.
