Περισσότερο από μια δεκαετία μετά την εισαγωγή του, το καθεστώς παραχώρησης άδειας διαμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών με αντάλλαγμα την αγορά ακινήτου έχει μετατραπεί σε κομβικό εργαλείο εξωτερικών κεφαλαίων, προκαλώντας παράλληλα και έντονες αντιδράσεις σε σχέση με την πρόσβαση των Ελλήνων σε προσιτή στέγη. Παρά τις αντικρουόμενες απόψεις, τα οικονομικά μεγέθη που συνοδεύουν το πρόγραμμα είναι αδιαμφισβήτητα, καθώς από το 2013 έως σήμερα έχουν εισρεύσει στην εγχώρια αγορά πάνω από 8,5 δισ. ευρώ, ενώ η συσσώρευση εκκρεμών αιτήσεων αφήνει ανοικτό το ενδεχόμενο η συνολική συμβολή του να ξεπεράσει τα 12 δισ. μέσα στην επόμενη διετία.
Η γεωγραφία της ζήτησης που διαμορφώθηκε δεν περιορίστηκε στα αναμενόμενα σημεία, τουριστικές περιοχές ή μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά επεκτάθηκε και σε περιοχές που για δεκαετίες βίωναν επενδυτική υποτονικότητα. Παλαιά και εγκαταλελειμμένα κτίσματα, αποβιομηχανοποιημένοι χώροι και κενά εμπορικά ακίνητα αξιοποιούνται πλέον και επανεντάσσονται στο οικιστικό απόθεμα. Οι μεταμορφώσεις αυτές αποτυπώνονται σε γειτονιές που μέχρι πρόσφατα παρέμεναν εκτός ραντάρ της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, από τα Πατήσια και την Κυψέλη μέχρι βιοτεχνικές ζώνες της Πειραιώς ή εγκαταλειμμένα τμήματα του κέντρου της Θεσσαλονίκης.
Στο κοινωνικό επίπεδο, το πρόγραμμα εξακολουθεί να προκαλεί ερωτήματα σχετικά με τον ρόλο του στην επιδείνωση της στεγαστικής κρίσης. Ωστόσο, από πλευράς θεσμικών φορέων του real estate καταγράφεται μια διαφορετική ερμηνεία. Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας, η Χρυσή Βίζα δεν λειτουργεί ανταγωνιστικά προς την αναζήτηση πρώτης κατοικίας από Έλληνες πολίτες. Η επιχειρηματολογία αυτή βασίζεται στο προφίλ των επενδύσεων, που κατά κανόνα στρέφονται σε ακίνητα εκτός της αγοράς κύριας κατοικίας. Παράλληλα, τα επίσημα στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης δείχνουν ότι μόλις το 6% των δικαιούχων κατοικεί στο ακίνητο που αγόρασε, με το υπόλοιπο 94% να εντάσσεται στην αγορά μακροχρόνιων ενοικιάσεων, εξέλιξη που, κατά τους υπερασπιστές του προγράμματος, ενισχύει αντί να μειώνει τη διαθεσιμότητα.
Η συμβολή του προγράμματος εκτείνεται και στην αγορά εργασίας. Σχετικές μελέτες, καθώς και εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος, αποδίδουν στη Χρυσή Βίζα πάνω από 100.000 θέσεις εργασίας που είτε δημιουργήθηκαν είτε διατηρήθηκαν, με τη δραστηριότητα να αφορά κυρίως τις κατασκευές, την αρχιτεκτονική, τον τουρισμό, τις υπηρεσίες φιλοξενίας και τη διαχείριση ακινήτων. Παράλληλα, έχει καταγραφεί σημαντική συμβολή στα δημόσια έσοδα μέσω φόρων μεταβίβασης, ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ και άλλων τελών, καθώς και έμμεσης φορολογικής απόδοσης λόγω της αυξημένης κατανάλωσης στις περιοχές υψηλής επενδυτικής συγκέντρωσης.
Ωστόσο, τα πιο πρόσφατα δεδομένα δείχνουν μια σαφή αλλαγή κατεύθυνσης. Ο Ιούνιος του 2025 καταγράφηκε ως ο πρώτος μήνας, μετά από καιρό, με εμφανή μείωση νέων αιτήσεων, οι οποίες ανήλθαν σε 441 έναντι 600 τον Ιούνιο του 2024. Η πτώση αυτή, που αγγίζει το 26,5%, ερμηνεύεται από αρκετούς ως ένδειξη σταδιακής εξομάλυνσης μετά από αλλεπάλληλα κύματα ζήτησης, τα οποία συχνά προέκυπταν ως αντίδραση σε επικείμενες αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο. Η αρχή αυτής της μεταβλητότητας είχε τεθεί ήδη το φθινόπωρο του 2022, όταν η κυβέρνηση προανήγγειλε την αύξηση του ελάχιστου ποσού επένδυσης, προκαλώντας έκρηξη αιτήσεων από επενδυτές που ήθελαν να προλάβουν το νέο καθεστώς.
Ως προς την προέλευση των επενδυτών, η εικόνα παραμένει σταθερή. Οι Κινέζοι πολίτες εξακολουθούν να βρίσκονται στην κορυφή της λίστας, με περίπου 7.800 άδειες διαμονής από την έναρξη του προγράμματος. Ακολουθούν οι Τούρκοι επενδυτές, με πάνω από 2.100 άδειες, και στη συνέχεια έρχονται οι αιτούντες από τον Λίβανο, το Ηνωμένο Βασίλειο και το Ιράν. Αυξανόμενο ενδιαφέρον σημειώνεται και από χώρες της Ανατολικής Μεσογείου, όπως η Αίγυπτος και το Ισραήλ, που βλέπουν στην Ελλάδα ένα σταθερό θεσμικό περιβάλλον με προοπτικές αποδόσεων.
Σε επίπεδο περιφέρειας, η Αττική παραμένει το επίκεντρο του ενδιαφέροντος, με τον μεγαλύτερο αριθμό εκκρεμών αιτήσεων, και ιδιαίτερη συγκέντρωση στα νότια προάστια. Παράλληλα, καταγράφεται κινητικότητα και σε άλλες περιοχές, όπως η Βόρεια Ελλάδα, η Πελοπόννησος, η Δυτική Ελλάδα και τα Ιόνια Νησιά. Η Θεσσαλία, η Κρήτη, η Στερεά Ελλάδα και νησιωτικές περιοχές του Αιγαίου εμφανίζουν πιο συγκρατημένες αλλά σταθερές ροές.
Τέλος, σε διεθνές επίπεδο, η ελκυστικότητα του ελληνικού προγράμματος επιβεβαιώθηκε το 2023, όταν η χώρα κατέγραψε 7.752 αιτήσεις, εξασφαλίζοντας την πρώτη θέση παγκοσμίως μεταξύ όλων των χωρών που εφαρμόζουν αντίστοιχα καθεστώτα. Το γεγονός αυτό καταδεικνύει την αποτελεσματικότητα του εργαλείου, αλλά αναδεικνύει και την ανάγκη επανατοποθέτησής του σε ένα ευρύτερο στρατηγικό πλαίσιο. Η πρόκληση δεν εντοπίζεται στην προσέλκυση κεφαλαίων, αλλά στην ορθολογική ενσωμάτωσή τους στην αστική ανάπτυξη, την κοινωνική ισορροπία και τη μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα της αγοράς.
